– शशांक मो. गुळगुळे
आपल्या भारत देशात जास्त व्याज मिळण्याच्या आमिषाने केलेल्या गुंतवणुकीत, विशेषतः ‘चिटफंड’ कंपन्यांच्या गुंतवणुकीत व घर विकत घेण्यासाठी केलेल्या गुंतवणुकीत, कैक लोकांची फसवणूक झाली आहे. बांधकाम उद्योजक कोणास होता येईल याबाबतचे स्पष्ट नियम नसल्यामुळे गल्लीतील गुंड, गुंड प्रवृत्तीचा कोणीही राजकीय कार्यकर्ता तसेच कोणीही उपटसुंभ एका रात्रीत बांधकाम उद्योजक व्हायचा व या प्रवृत्तीचे बांधकाम उद्योजक आपल्या मनगटाच्या जोरावर ग्राहकांना वेठीस धरायचे. भारतात ग्राहक-शक्ती किंवा ग्राहक-संघटनेचा दबाव निर्माण करण्याची भारतीयांत प्रवृत्तीच नाही.
बांधकाम उद्योगात ग्राहकांची वेगवेगळ्या प्रकारे फसवणूक होत असे, ती अशी- ग्राहकांकडून पैसे घेतले जात पण प्रकल्प उभाच राहत नसे. एकच सदनिका बर्‍याच ग्राहकांना विकली जाई. अनधिकृत बांधकाम केले जाई, त्यामुळे ते पाडले जाईल का? याबद्दल ग्राहकांच्या मनावर सतत दडपण असे. तसेच निकृष्ट दर्जाचे बांधकाम. असे अनेक गैरप्रकार या व्यवसायात आहेत. या गैरप्रकारांना आळा घालण्यासाठी व गेली दोन वर्षे मंदीत असलेल्या बांधकाम उद्योगाला त्यातून बाहेर काढण्यासाठी बांधकाम उद्योगविषयक नवा कायदा मे महिन्यापासून अस्तित्वात आला असून याची योग्य अंमलबजावणी व्हावी हा यामागचा उद्देश आहे. केंद्र शासनाने २०२२ पर्यंत ‘सर्वांना घरे’ ही घोषणा केली आहे व त्यासाठी शासनातर्फे तारतम्य न बाळगता भूखंड मोकळे केले जात आहेत याबाबतही लोक संभ्रमात आहेत.
बांधकाम उद्योगासाठी स्वतंत्र कायदा असावा असा प्रस्ताव जानेवारी २००९ मध्ये मांडण्यात आला होता. याबाबत प्रत्यक्ष कायदा येण्यास ८ वर्षे लागली. या कायद्याचे नाव ‘रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन ऍण्ड डेव्हलपमेंट) कायदा २०१६’ असे आहे. हा कायदा आठ वर्षे रेंगाळत ठेवण्यात ६ वर्षांचा कालावधी हा अगोदरच्या सरकारचा होता. त्यामुळे हा कायदा संमत होण्यास अगोदरच्या सरकारला किती स्वारस्य होते हे स्पष्ट होते. बांधकाम उद्योगात पारदर्शकता असावी व त्रुटींसाठी जबाबदार्‍या निश्‍चित केल्या जाव्यात असे या कायद्यातून अपेक्षित आहे. हा कायदा सर्वस्पर्शी करण्यात आला आहे. याच्या अधिकारात सुरुवातीच्या कामकाजापासून जागाविक्रीपर्यंत सर्व बाबी आणण्यात आल्या आहेत. पण या कायद्याची तंतोतंत अंमलबजावणी होईल का? याबाबत संबंधितांच्या मनात साशंकता आहे. याचे कारण म्हणजे, या देशात ‘बिल्डर लॉबी’ ही शक्तिमान आहे. बिल्डर लॉबीवर सर्व पक्षांच्या राज्यकर्त्यांचा वरदहस्त आहे.
प्रकल्प नोंदणी
आतापर्यंत कोणीही घर विकत घ्यायला गेला तर त्याला जमिनीचे टायटल, मंजुरी, इमारतीचा आराखडा व प्लान्स यांची माहिती बिल्डरकडूनच घ्यावी लागे. नवीन कायद्यानुसार ५०० चौरस मीटरपेक्षा (५३८० चौरस फूट) मोठ्या आकाराचा जर प्रकल्प असेल तर त्याची या उद्योगाच्या नियंत्रण यंत्रणेकडे नोंदणी करणे आवश्यक केले गेले आहे. यामुळे प्रकल्पांची फार मोठ्या संख्येने नोंद नियंत्रण यंत्रणेकडे होईल. ५०० चौरस मीटरची मर्यादा कायद्यात समाविष्ट करण्यात आली आहे. याबाबत राज्यांना स्वातंत्र्य देण्यात आले असून राज्ये आपल्या गरजेनुसार या आकड्यात फेरफार करू शकतील. या कायद्यानेच त्याना यासाठी परवानगी दिली आहे.
प्रकल्पाची नोंदणी करताना बांधकाम उद्योजकाला प्रवर्तकांची नावे, प्रकल्पाचा आराखडा, विकासकामाचे प्लान, जमिनीची मालकी, घेतलेल्या परवानग्या, बांधकाम उद्योजक व घर खरेदीदार यांच्यातील करारनामे, रिअल इस्टेट व एजंटस् व कंत्राटदार यांची नावे व पत्ते, आर्किटेक्ट व स्ट्रक्चरल इंजिनिअर यांचा संपूर्ण तपशील नियंत्रण यंत्रणेस सादर करावा लागेल. प्रकल्पाची नोंद झाल्यावर नियंत्रण यंत्रणा ही माहिती वेबसाईटवर लोड करेल, त्यामुळे ही माहिती सार्वत्रिक होईल. तसेच वेळोवेळी ही माहिती बांधकाम उद्योजकाला अद्ययावत करावी लागेल. यातून ग्राहकाला नक्की किती जागा विकल्या गेल्या आहेत, बांधकाम किती झाले आहे व फसवे बांधकाम उद्योजक कोण आहेत हे समजू शकेल.
या कायद्याची योग्य अंमलबजावणी होण्यासाठी काही सरकारी खाती व स्थानिक स्वराज्य संस्था व याबाबतच्या प्रक्रिया यंत्रणा यांना शिस्त लावावी लागेल. जमिनीचे रेकॉर्डस् लाच न घेता प्रामाणिकपणे या खात्यांनी अद्ययावत करावयास हवेत. प्रकल्प पूर्तता प्रमाणपत्र हे सरकारी यंत्रणेमार्फत दिले जाते. त्यासाठी निश्‍चित मुदत ठरविण्यास यावयास हवी. बर्‍याच वेळा बांधकाम उद्योजक सरकारी यंत्रणेकडून प्रकल्प पूर्तता प्रमाणपत्र वेळेत मिळत नसल्यामुळे घराचा ताबा ग्राहकांना देत नाहीत. त्यामुळे यासाठी सरकारी यंत्रणांनाच शिस्त लावावयास हवी. राज्यसभेत या विषेयकावर चर्चा चालू असताना बांधकाम उद्योगासाठीच्या सर्व परवानग्या एकाच खिडकीवर व त्वरित देण्यात येणार असे सांगण्यात आले होते, पण याची अंमलबजावणी फक्त दिल्ली राज्यात झाली आहे. इतर राज्यांनाही हा निर्णय घेण्याबाबत केंद्र शासनाने आग्रही राहावयास हवे.
या कायद्यानुसार खरेदी-विक्रीचा प्रत्येक करारनामा व इतर संंबंधित ‘डॉक्युमेन्टस्’ नियंत्रण यंत्रणेला नोंदणी करताना सादर करावयास हवेत. ग्राहकाने जागेच्या मूल्याच्या १० टक्क्यांहून अधिक रक्कम भरल्यावर बांधकाम उद्योजकाने खरेदीदाराशी करार करावयास हवा. आतापर्यंत बांधकाम उद्योजकाच्या मर्जीनुसार करार केले जात. बांधकाम उद्योजक एका प्रकल्पासाठी पैसा घेत व तो दुसर्‍या प्रकल्पासाठी वापरत. त्यामुळे प्रकल्प उभारणी रेंगाळत असे व ग्राहकांवर फार मोठ्या प्रमाणावर अन्याय होत असे. हे टाळण्यासाठी या कायद्यात बांधकाम उद्योजकाला प्रत्येक प्रकल्पासाठी वेगळा ‘एस्क्रो अकाऊंट’ उघडणे आवश्यक केलेले आहे. विशिष्ट प्रकल्पासाठी जमा झालेल्या निधीपैकी ७० टक्के रक्कम त्या विशिष्ट प्रकल्पाच्या एस्क्रो खात्यात जमा करणे सक्तीचे केले आहे. त्यामुळे एका प्रकल्पाचा निधी दुसरीकडे वापरण्यास निर्बंध आलेले आहेत. या खात्यातून त्यावेळच्या बांधकामासाठी जितकी रक्कम हवी आहे तेवढीच रक्कम इंजिनिअर, आर्किटेक्ट व प्रकल्पाचा सी.ए. यांच्या परवानगीनेच काढता येईल. ही रक्कम काढण्यास परवानगी मिळणे हा वादाचा विषय ठरता कामा नये, नाहीतर त्यामुळे प्रकल्प रेंगाळतील.
बांधकाम उद्योजक सध्या ग्राहकांना बिल्ट-अप किंवा सुपर बिल्ट-अप जागा विकतात. यात ग्राहकांची फसवणूक होते. यात बाहेरची गॅलरी, जिने, लिफ्टची जागा यांचाही समावेश असतो. या करारामुळे ग्राहकाला खरोखर ताब्यात कराराच्या २५ ते ३० टक्के कमी जागा येते. जर ग्राहकाशी सुपर बिल्ट-अप जागेचा १५०० चौरस फूट जागेसाठी करार केला असेल तर त्याच्या ताब्यात ९७५ ते ११२५ चौरस फूट कार्पेट जागा येते. या कायद्याने यापुढे ‘कार्पेट एरिया’च बांधकाम उद्योजकाला विकता येणार असून कार्पेट एरियासाठीच करार केला जाणार आहे. या कायद्यात ग्राहकांच्या हितासाठी कार्पेट एरियाची निश्‍चित व्याख्या करण्यात आली आहे. या कायद्याने यापुढे ग्राहकाची संमती घेतल्याशिवाय बांधकाम उद्योजक प्रकल्पाच्या मूळ आराखड्यात बदल करू शकणार नाही. प्रकल्पात फार मोठे बदल करायचे असतील तर दोन तृतीयांशहून अधिक ग्राहकांची परवानगी घेणे या कायद्यात आवश्यक करण्यात आले आहे. जर बांधकाम उद्योजकाने या नव्या कायद्याचे पालन केले नाही तर नियंत्रण यंत्रणेला प्रकल्प रद्द करण्याचे अधिकार दिले आहेत व बांधकामात हलगर्जी दिसली तर प्रकल्पाच्या ५ टक्के रक्कम दंड म्हणून वसूल करण्याची तरतूदही या कायद्यात आहे.
एखाद्या बांधकाम उद्योजकाने प्रकल्पाचे काम अर्धवट टाकून काम सोडले तर नवीन कायद्यानुसार ग्राहक त्यांची भरलेली रक्कम व्यासासकट परत घेऊ शकतील किंवा सरकारी यंत्रणेला विनंती करून त्यांच्यामार्फत नवीन बांधकाम उद्योजक नेमून काम पूर्ण करून घेऊ शकतील. जर नियंत्रण यंत्रणेने काही त्रुटी स्पष्ट झाल्यामुळे एखाद्या प्रकल्पाची नोंदणी रद्द केल्यास त्या प्रकल्पाची जबाबदारी कोण घेणार? याबाबत कायद्यात स्पष्टीकरण नाही. यापूर्वी ग्राहकाला फसवणुकीसाठी न्यायालयाचे दरवाजे ठोठवावे लागत. आता ग्राहक थेट न्यायालयात जाण्याऐवजी नियंत्रण यंत्रणेकडे दाद मागू शकेल.
या कायद्याची संपूर्ण अंंमलबजावणी व्हायला दीर्घ कालावधी लागेल असे या क्षेत्रातील तज्ज्ञांचे मत आहे. प्रत्येक राज्याला या केंद्राच्या कायद्याप्रमाणे त्यांच्या राज्याला अनुसरून यात बदल करावयाचे आहेत. राज्य सरकारे याबाबत काय भूमिका घेतात यावरही या कायद्याचे यश अवलंबून आहे. हा कायदा प्रथमदर्शनी तरी ग्राहकधार्जिणा वाटतो, पण बांधकाम उद्योजकांनी यात ‘लूपहोल्स’ शोधून याला वेगळे वळण देता कामा नये.
