- – शशांक मो. गुळगुळे
अनिवासी भारतीयाकडून प्रॉपर्टी विकत घेताना तुम्हाला विशेष दक्ष राहावे लागते. कारण या व्यवहारातली कर-रचना, कराची रक्कम ठरविणे हे बरेच गुंतागुंतीचे असते. जर तुम्ही या व्यवहारांसाठी असलेले नियम काटेकोरपणे पाळले नाहीत तर तुम्ही अडचणीत येऊ शकता.
२०२०-२१ या आर्थिक वर्षाच्या शेवटच्या जानेवारी ते मार्च २०२१ या कालावधीत घरांना मागणी होती. घरांचे खरेदी-विक्रीचे व्यवहार झाले होते. पण २०२१-२२ या चालू आर्थिक वर्षाच्या चालू असलेल्या पहिल्या तिमाहीत म्हणजे एप्रिल ते जून २०२१ या कालावधीत पुन्हा बांधकाम उद्योगाला कोविड-१९ च्या दुसर्‍या लाटेची झळ बसली. कोविड- १९ बाधितांची कमी होत असलेली संख्या व जनतेवर लादलेल्या निर्बंधात देण्यात येत असलेली सवलत या पार्श्‍वभूमीवर ‘रिअल इस्टेट’ उद्योगातील व्यवहार पुन्हा वाढण्याची शक्यता आहे.
एखाद्याला जर नवीन सदनिका विकत घेण्यापेक्षा गुंतवणूकदाराची सदनिका विकत घ्यायची असेल तर तुम्हाला याबाबत अनिवासी भारतीयांकडून ‘ऑफर’ येण्याची फार मोठ्या प्रमाणात शक्यता आहे. अनिवासी भारतीयांकडे- आंतरराष्ट्रीय चलन बाजारपेठेत भारतीय रुपयाचे मूल्य विचारात घेता- भारतात गुंतवणुकीसाठी भरपूर पैसा उपलब्ध असतो. जर तुम्हाला योग्य दरात चांगली सदनिका मिळत असेल तर सदनिका विक्रेता अनिवासी भारतीय आहे की भारतीय आहे याचा विचार करू नका. पण अनिवासी भारतीयाकडून प्रॉपर्टी विकत घेताना तुम्हाला विशेष दक्ष राहावे लागते, खास काळजी घ्यावी लागते. कारण या व्यवहारातली कर-रचना, कराची रक्कम ठरविणे हे बरेच गुंतागुंतीचे असते. निवासी भारतीयाकडून ‘प्रॉपर्टी’ विकत घेतल्यास त्यात विशेष गुंता नसतो. जर तुम्ही या व्यवहारांसाठी असलेले नियम काटेकोरपणे पाळले नाहीत तर तुम्ही अडचणीत येऊ शकता. तुम्हाला फार मोठ्या रकमेचा दंडही होऊ शकतो.
अनिवासी भारतीयाकडून प्रॉपर्टी विकत घेतानाचे नियम व इतर प्रक्रिया पुढीलप्रमाणे आहे-
मूलस्रोत कर कपात ः प्रॉपर्टी विकत घेताना खरेदीदाराने मूलस्रोत आयकर कापून तो आयकर खात्यात भरावा लागतो. मूलस्रोत कराची रक्कम कशी ठरवायची? कोणत्या दराने मूलस्रोत कर कापायचा? हे जो अनिवासी भारतीय प्रॉपर्टी विकत आहे तो कोणत्या देशात स्थायिक आहे यावरून ठरते. जर भारतीय नगरिकाकडून प्रॉपर्टी विकत घेतली व प्रॉपर्टीचे मूल्य जर ५० लाख रुपये किंवा त्याहून अधिक असेल तर एक टक्का दराने मूलस्रोत आयकर कापायचा व प्रॉपर्टीचे मूल्य जर ५० लाख रुपयांहून कमी असेल तर मूलस्रोत आयकर कापावा लागत नाही. जर सदनिका/घर विकणारा अनिवासी भारतीय असेल तर प्रत्येक व्यवहारात मूलस्रोत आयकर कापावाच लागतो. ५० लाखांहून कमी रकमेच्या प्रॉपर्टीवर अनिवासी भारतीयांना सवलत नाही. तसेच मूलस्रोत आयकराची रक्कम प्रॉपर्टीच्या मूल्यावर ठरत नाही तर ती ‘कॅपिटल गेन्स’वर ठरते. अनिवासी भारतीय प्रॉपर्टी विकत घेतल्यानंतर दोन वर्षांच्या आत विकत असेल तर कॅपिटल गेन्सच्या ३० टक्के दराने मूलस्रोत आयकर कापावा लागतो. यावर ‘सरचार्ज’ही आकारला जातो. तसेच आरोग्य व शिक्षण सेसही आकारला जातो. समजा एखाद्या अनिवासी भारतीयाने २ कोटी रुपयांना प्रॉपर्टी विकत घेतली व दीड वर्षानंतर ती २ कोटी १० लाख रुपयांना विकली तर १० लाख रुपये त्याचा कॅपिटल गेन्स म्हणजेच भांडवली नफा, गुंतविलेल्या भांडवलावर मिळालेला नफा. जर प्रॉपर्टी विकत घेतल्यापासून दोन वर्षांनंतर विकली तर इन्डेक्सेशन लाभांसाठी तरतूद करून २० टक्के दराने मूलस्रोत आयकर कापावा लागतो.
निवासी दर्जाची निश्‍चिती ः खरेदीदाराला प्रॉपर्टी विकणार्‍याच्या निवासी दर्जाची निर्मिती करणे व त्यानुसार मूलस्रोत आयकराची रक्कम ठरविणे कठीण जाऊ शकते. विक्रेता निवासी दर्जा किंवा निवासस्थान लपवू शकतो किंवा मूलस्रोत जास्त कापला जाऊ नये म्हणून तो भारतीय निवासी असल्याचेही सांगू शकतो. मूलस्रोत वसूल करणे ही खरेदीदाराची जबाबदारी असते. त्यामुळे खरेदीदाराला विशेष काळजी घेणे आवश्यक असते. यासाठी सुरक्षितता म्हणून खरेदी-विक्रीचा जो करार होणार त्यात ‘इन्डेम्‌निटी क्लॉज’ समाविष्ट करावा. ‘इन्डेम्‌निटी क्लॉज’ समाविष्ट केला म्हणजे मूलस्रोत आयकर कापू नये असे नाही. यामुळे प्रॉपर्टी विकणार्‍याने कर वाचविण्यासाठी खोटी माहिती दिली असेल तर ती भरण्याचे बंधन खरेदीदारावर येणार नाही. जर अनिवासी भारतीयाकडून पूर्ण माहिती मिळत नसेल तर खरेदीदार प्रॉपर्टीच्या पूर्ण विक्रीमूल्यावर मूलस्रोत आयकर कापतात.
इतर नियम ः मूलस्रोत आयकर कापण्यासाठी खरेदीदाराने टॅक्स डिडक्शन अकौंट नंबर (टीएएन) मिळवायला हवा. ज्या तिमाहीत हा व्यवहार झाला आहे. समजा हा व्यवहार जुलै ते सप्टेंबर या तिमाहीत झाला असेल तर ३० ऑक्टोबरपर्यंत (तिमाही संपल्यानंतर ३० दिवसांत) टीडीएस रिटर्न फाईल करावयास हवा. खरेदीदाराला स्वतःला टीआरएसीईएस प्लॅटफॉर्मवर स्वतःला रजिस्टर करून घ्यावे लागते. जर खरेदीदाराने ‘टीएएन’शिवाय मूलस्रोत आयकर कापला तर आयकर खाते तुम्हाला दंड करू शकते. जर संपत्ती दोघांनी संयुक्तपणे विकत घेतलेली असेल तर दोघांकडेही ‘टीएएन’ असणे आवश्यक आहे. टीडीएस रिटर्न्स फाईल केल्यापासून १५ दिवसांच्या आत खरेदीदाराने विक्रेत्याला फॉर्म १६ ए स्वरूपात टीडीएस सर्टिफिकेट द्यावयास हवे. खरेदीदाराने विक्रेत्याकडे ‘परमनन्ट अकौंट नंबर’ (पॅन) असल्याची खात्री करून घ्यायला हवी. मूलस्रोत आयकर कापण्यासाठी व टीडीएस रिटर्न फाईल करण्यासाठी विक्रेत्याचा पॅन नंबर लागतोच.
अनिवासी भारतीयाला या व्यवहारातली रक्कम देतानाही काळजी घ्यावी लागते. विक्री करारात कोणत्या खात्यात रक्कम जमा केली याचा तपशील असावा लागतो. जर प्रॉपर्टीचे दोन संयुक्त मालक असतील तर दोघांच्या वेगवेगळ्या खात्यात रक्कम जमा करावी लागते. जर तुम्हाला या व्यवहारातली रक्कम परदेशी पाठवायची असेल तर तसे तुम्हाला आयकर खात्याला कळवावे लागते. भारतीय/निवासी खरेदीदाराला फॉर्म १५ सीए/१५ सीबी फाईल करावे लागतात. यात अनिवासी भारतीयाला दिलेल्या पैशांचा तपशील असतो. तसेच परदेशात पाठविलेल्या निधीचा तपशील असतो. अनिवासी भारतीयाच्या एनआरओ (नॉन रेसिडेण्ट ऑर्डीनरी) खात्यातच पैसे जमा करावे लागतात. एक्स्चेंज कंट्रोल नियमांनुसार अनिवासी भारतीयाचे भारतात रहिवासी खाते असू शकत नाही. अनिवासी भारतीय विक्रेता निवासी खरेदीदाराकडून त्याच्या एनआरओ बँक खात्यातच पैेसे क्रेडिट करून घेऊ शकतो. प्रॉपर्टीचे मूल्य जर फार असेल तर खरेदीदाराने अतिशय दक्षतापूर्वक व नियमांना अनुसरून व्यवहार करावयास हवेत, नाहीतर आयकर खात्याचा ससेमिरा मागे लागू शकतो.
भारतीयांची परदेशात प्रॉपर्टी खरेदी
ज्यांना अर्थशास्त्रीय भाषेत ‘हाय नेट- वर्थ व्यक्ती’ (एचएनआय) म्हणून ओळखते त्यांना दुबई, लंडन व न्यूयॉर्क येथे प्रॉपर्टी विकत घेण्यात स्वारस्य असल्याचे चित्र स्पष्ट होत आहे. २०२० मध्ये अतिश्रीमंत भारतीयांनी ‘रेसिडेन्स-बाय-इन्व्हेस्टमेंट’ किंवा ‘सिटीझनशीप-बाय- इन्व्हेस्टमेन्ट’ याबबात बर्‍याच चौकशी केल्या. सध्याचा ‘कोरोना’ व भविष्यातही अशा महामारी येण्याची शक्यता यामुळे आरोग्य सेवा चांगल्या उपलब्ध असणार्‍या परदेशी ठिकाणांबाबत चौकशी केली जात आहे.
दुबईमध्ये आता बर्‍यापैकी कोरोनापूर्व स्थिती निर्माण झाली आहे. न्यूयॉकमध्येही आता बरेच निर्बंध शिथिल झाले आहेत. ब्रिटनने आर्थिक व्यवहार व सामाजिक संपर्कांवरील निर्बंध शिथिल केले आहेत. भारतीयांना दुबई, न्यूयॉर्क व लंडन येथे फार कमी अवधीत निवासी दर्जा मिळू शकतो. दुबईमध्ये ‘इज ऑफ डुईंग बिझिनेस’ शक्य असते आणि करनियमही साधे, सुटसुटीत आहेत. महामारी असूनसुद्धा दुबईची अर्थव्यवस्था यंदा ४ टक्के वाढ साधणार असल्याचा अंदाज व्यक्त करण्यात आला आहे. एप्रिल २०२१ मध्ये दुबईत ४ हजार ८३२ हून अधिक ‘रिअल इस्टेट’ विक्री व्यवहार झाले. यांचे मूल्य ३ बिलियन यू.एस. डॉलर्स इतके होते.
लंडनमध्ये ३० जूनपर्यंत स्टॅम्प ड्युटी सवलत देण्यात आली आहे. गेल्या आर्थिक वर्षात यू.के. येथे घरांच्या किमतीत १० टक्के वाढ झाली. घर विक्रीत येथे ४५ टक्के वाढ झाली असून २०२१ मध्ये विकल्या गेलेल्या घरांचे मूल्य ६५४ बिलियन यू.एस. डॉलर्स इतके होते. लंडनमध्ये सध्या घर ५ लाख पौंडला उपलब्ध आहे. न्यूयॉर्क शहरात घराच्या विक्रीत ५८ टक्के वाढ झाली आहे. मेच्या शेवटच्या आठवड्यात मॅनहटन येथे ४ मिलियन यू.एस. डॉलर्सला ४० घरे विकली गेली.
बर्‍याच व्यक्ती परदेशात घर घेऊ की नको अशा द्विधा मनःस्थितीत कुंपणावर बसून असतात. अशांना मनाचा निग्रह करण्यासाठी ही योग्य वेळ आहे.
