फ्लॅट क्षेत्रफळातील गोंधळ

• धनंजय जोग

‘रेरा’ कायद्यान्वये आज कोणत्याही बिल्डरने घरे, फ्लॅट, बंगले विक्रीस काढताना त्यांची कार्पेट एरिया किती आहे ते लिहिणे आवश्यक केलेले आहे. तुमच्या कुटुंबीयांना हीच एरिया वापरण्यास मिळते. घरातील जमिनीवरची भिंतींनी व्यापलेली जागादेखील सोडून जे क्षेत्रफळ उरते ते म्हणजे कार्पेट एरिया.

आपल्यापैकी घरांच्या (आजकाल जी मुख्यत: फ्लॅट स्वरूपात असतात) खरेदीदारांस अनुभव आलाच असेल, की सुपर-बिल्टअप, बिल्टअप आणि कार्पेट क्षेत्रफळ या बाबतींमध्ये खूप गोंधळ असायचे. एखादा फ्लॅट 100 स्क्वे.मि. म्हणून जाहिरात केलेला असला आणि जर हे सुपर-बिल्टअप क्षेत्रफळ असले तर आपल्याला वापरास केवळ 55 किंवा 60 स्क्वे.मि. एवढेच मिळायचे. 2016 साली आलेल्या ‘रेरा’ (रियल इस्टेट रेग्युलेशन अथॉरिटी) कायद्याने ग्राहकांना दिलासा मिळाला. हा कायदा ग्राहकांसाठी एवढा मदतीचा ठरला आहे की तो अस्तित्वात आणल्याबद्दल आपण लोकसभेचे खरोखर आभार मानले पाहिजेत. या कायद्यान्वये आज कोणत्याही बिल्डरने घरे, फ्लॅट, बंगले विक्रीस काढताना त्यांची कार्पेट एरिया म्हणजेच चटई क्षेत्र किती आहे ते लिहिणे आवश्यक केलेले आहे. ही संख्या घर खरेदीदारासाठी सर्वात महत्त्वाची असते. तुमच्या कुटुंबीयांना हीच एरिया वापरण्यास मिळते. घरातील जमिनीवरची भिंतींनी व्यापलेली जागादेखील सोडून घरात जे क्षेत्रफळ उरते ते म्हणजे कार्पेट किंवा चटई एरिया. आज आपण पाहत असलेले प्रकरण हे ‘रेरा’ कायदा येण्याच्या आधीचे आहे.

फ्लॅट खरेदीदार उमाकांतने प्राईम बिल्डर्स (सगळी नावे बदलली) यांच्याशी करार करून त्यांच्या नव्या प्रकल्पात एफ-3 क्रमांकाचा फ्लॅट बूक केला. बिल्डर्सच्या पुस्तिकेत 93.20 स्क्वे.मि. क्षेत्रफळ दाखविलेल्या या फ्लॅटची किंमत रु. 42 लाख ठरली. व्यवहार झाला, इमारत उभी राहिली आणि उमाकांत व कुटुंबीय राहण्यासदेखील आले. थोड्या दिवसांत उमाकांतची मैत्री मागील बाजूस असलेल्या एफ-2 फ्लॅटच्या मालकाशी झाली. येणे-जाणे वाढताच उमाकांतला आढळून आले की, आपला व मित्राचा फ्लॅट सारख्याच आकाराचे आहेत. पण खरेदी करताना मिळालेल्या बिल्डरच्या पुस्तिकेत एफ-2 हा 84.95 स्क्वे.मि. म्हणजेच उमाकांतच्या एफ-3 (93.20) पेक्षा लहान दाखविला होता. अर्थात एफ-2 च्या मालकाने उमाकांतपेक्षा कमी पैशात तो खरेदी केला होता. जरी पुस्तिकेत दाखविलेल्या क्षेत्रफळात फरक फक्त (93.20 – 84.95) 8.25 स्क्वे.मि. असा दाखवला व तो आकडा लहान वाटला तरी आपण समजले पाहिजे की 8.25 स्क्वे.मि. म्हणजे जवळ-जवळ 89 स्क्वे.फूट. शिवाय कमी मिळालेली ही एरिया फ्लॅटच्या एकूण एरियापैकी 9% आहे- म्हणजेच रु. 42 लाख जे उमाकांतने दिले त्यात 9% = रु. 3,47,000/- जास्त घेतले गेले आहेत. पत्राद्वारे हे उमाकांतने बिल्डरच्या लक्षात आणून दिले.
उत्तर न आल्यामुळे पुनः पत्र लिहिले. बिल्डरने सहा महिन्यांनंतरच्या उत्तरात म्हटले की जरी दोन्ही फ्लॅट्सची आतील एरिया सारखी असली तरी सुपर-बिल्टअप एरिया वेगवेगळी आहे, आणि म्हणून पुस्तिकेत या एरिया वेगवेगळ्या दाखविल्या आहेत. उमाकांतला हे पटले नाही. त्याने एका अभियंत्याकडून स्वतःचा फ्लॅट मोजून घेतला. अभियंत्याच्या अहवालाप्रमाणे तो 83.24 स्क्वे.मि. होता. उमाकांतने मग आमच्यासमोर कमी एरिया मिळाल्याची तक्रार नोंदवली. अनुभवी असल्यामुळे उमाकांत जाणून होता की आता असे 9.96 स्क्वे.मि. (बिल्डरने दर्शवलेले 93.20 व अभियंत्याच्या अहवालातील 83.24 यातील फरक) मिळणे शक्य नाही. तयार झालेल्या इमारतीत शेजारच्या फ्लॅटमधून असे 9.96 स्क्वे.मि. कापून आपल्या फ्लॅटला जोडू शकतो का? म्हणून प्रार्थनेत त्याने तितक्या एरियाची घेतलेली किंमत बिल्डरने व्याजासहित परत द्यावी असे म्हटले. त्याने आपला फ्लॅट रु. 45,000 प्रती स्क्वे.मि. या दराने खरेदी केल्यामुळे त्या हिशेबाने 9.96 स्क्वे.मि.चे रु. 4,48,200 अशी ही रक्कम होते.

आमची नोटिस मिळताच बिल्डरचा वकील हजर झाला. त्याने बचाव असा नोंदवला की ही इमारत दुहेरी आहे. पुढील व मागील भाग फक्त तळमजल्यावर जोडलेले आहेत. -जणूकाही त्या वेगळ्याच इमारती. याखेरीज त्याचे मुद्दे असे की- अ) उमाकांतचा एफ- 3 हा फ्लॅट इमारतीच्या पुढील भागात आहे. हा भाग 6 मजल्यांचा असून त्यात जास्त जिने, लिफ्ट, आपत्ती-कालीन शिड्या आणि कॉरिडॉर्स आहेत. ब) एफ- 2 हा फ्लॅट इमारतीच्या मागच्या, चारमजली भागात आहे आणि त्यात फक्त एकच जिना आहे. क) सुपर-बल्टअप एरियाची मोजणी करताना ही जी काही सार्वजनिक (कॉमन) एरिया असते (जिने, लिफ्ट्‌‍स, कॉरिडॉर्स इ.) ती प्रत्येक फ्लॅटवर एरियाच्या प्रमाणात वाटली जाते, आणि म्हणून फ्लॅट्स एउ- 3 आणि एफ- 2 यांचे चटई क्षेत्र जरी सारखे असले तरी सुपर-बिल्टअप एरिया वरील कारणांमुळे वेगवेगळा आहे. बिल्डरने हे सिद्ध करण्यासाठी आपल्या इमारतीच्या आर्किटेक्टकडून हे सुपर-बिल्टअप एरियाचे मोजमाप करून घेतले आणि ते सादर केले. या मोजमापाप्रमाणे 93.20 स्क्वे.मि. हीच उमाकांतच्या फ्लॅट एफ-3 ची एरिया होती.

वाचकांना आठवत असेल की 24 डिसेंबरच्या शैक्षणिक कर्ज प्रकरणात ‘क्रॉस-अपिले’ या लेखात आपण पाहिले आहे की तांत्रिक, वैद्यकीय, आर्थिक इ.बाबतीत समोरील पक्षांमध्ये वाद असला तर आम्ही त्याविषयातील तज्ज्ञ कोर्टातर्फे नेमतो. आजच्या प्रकरणात क्षेत्रफळाविषयी दुमत असल्यामुळे आम्ही गोवा सरकारच्या बांधकाम खात्याचे मुख्य आर्किटेक्ट यांना आमचा तज्ज्ञ म्हणून नियुक्त केले. त्यांनी उमाकांतच्या फ्लॅटची पाहणी आणि मोजमाप करून दिलेल्या अहवालात असे म्हटले की, या फ्लॅटचा कार्पेट, बिल्टअप आणि सुपर-बिल्टअप एरिया अनुक्रमे 68.46, 79.32 आणि 92.98 स्क्वे.मि. आहे.

दुर्दैवाने अहवाल सादर केल्यानंतर थोड्याच काळात या मुख्य आर्किटेक्टांचे निधन झाले. तज्ज्ञाच्या उलटतपासणीचा हक्क कोर्टासमोरील पक्षांना असतो. आता उलटतपासणी शक्य नसल्यामुळे आम्ही त्याच खात्याचे सहाय्यक मुख्य आर्किटेक्ट यांना नियुक्त केले. यांनीदेखील दिवंगत मुख्य आर्किटेक्टचे आकडे बरोबर असल्याचा निर्वाळा दिला. त्यांची कोर्टात उलटतपासणी झाली तेव्हा त्यानी ‘काऊंसिल ऑफ आर्किटेक्ट्‌‍स’ यांचे पत्र आणि मुंबई नगरपालिकेचे इमारत-कायदे सादर केले ज्यात म्हटले आहे की ‘सुपर-बिल्टअप एरिया’ची कोणतीही व्याख्या बांधकाम क्षेत्रातील कायद्यात नाही.

दोन्ही बाजूंच्या अनुभवी वकिलांनी लेखी व तोंडी युक्तिवाद सादर केले. उमाकांतची बाजू अशी मांडली गेली की वायद्यापेक्षा कमी एरिया देऊन माझी फसवणूक झाली आहे. बिल्डरतर्फे असा युक्तिवाद झाला की एफ-3 फ्लॅटची किंमत (रु. 42 लाख) दोन्ही पक्षात ठरली होती. फ्लॅट म्हणजे विक्रीसाठी दुकानात ठेवलेली पाकिटावर छापलेली किंमत असलेली वस्तू नाही. ग्राहक आयोगाला एखाद्या फ्लॅटची किंमत एवढी जास्त का? असे विचारण्याचा हक्क नाही. एखाद्या बिल्डरचे नाव प्रसिद्ध असले, त्याने पूर्वी बांधलेल्या इमारती उच्च प्रतीच्या असल्या तर तो आपल्या फ्लॅट्सची किंमत जास्त ठेऊ शकतो. याबाबतीत ग्राहक आयोग ढवळाढवळ करू शकत नाही.

आम्ही हे मान्य केले की एकाच परिसरातील अगदी जवळच्या प्रकल्पातदेखील किमतींचा फरक असू शकतो. एखाद्या बिल्डरने उच्चप्रतीचे बांधकाम साहित्य वापरले, प्रकल्पात पोहण्याचा तलाव, बाग इ. असले तर त्याला जास्त किंमत आकारण्याचा अधिकार जरूर आहे. पण या प्रकरणातील तक्रार रु. 45,000 प्रति स्क्वे.मि. दर आकारल्याविषयी आणि हा दर जास्त असल्याची नाही. वायद्यापेक्षा कमी क्षेत्रफळ देऊन फसवणे अर्थात ‘अनुचित-व्यापार-प्रथा’ हा आरोप आहे. म्हणून ग्राहक संरक्षण कायद्यान्वये आम्ही याचा निवाडा करू शकतो.
तसेच जरी ‘सुपर-बिल्टअप’ची अधिकृत व्याख्या नसली तरीही बांधकाम क्षेत्रात हा शब्दप्रयोग भारतभर वापरला जातो, आणि म्हणूनच खुद्द गोवा सरकारच्या मुख्य आर्किटेक्टनीदेखील हा शब्द वापरला. म्हणून अधिकृत व्याख्या जरी नसली तरी या शब्दाचा सर्वमान्य अर्थ आम्ही स्वीकारतो. आजच्या प्रकरणातील एफ-3 फ्लॅटला जास्त जीने, लिफ्ट्‌‍स इ. उपलब्ध आहेत. दुसऱा एफ-2 फ्लॅट मागील भागात आहे आणि त्याला फक्त एक जिना वापरता येतो, लिफ्ट नाही. म्हणून जरी दोन्ही फ्लॅट्सची कार्पेट एरिया समान असली तरी एफ-3 फ्लॅटची किंमत जास्त असण्यात चूक नाही. पण बिल्डरने पुढील दोन चुका नक्कीच केलेल्या आहेत.

दोन्ही सरकारी आर्किटेक्ट्सनी सुपर-बिल्टअप एरिया 92.98 दाखवली आहे. बिल्डर म्हणतो ती 93.20 आहे. म्हणजेच बिल्डरने (92.20-92.98) = फक्त 0.22 स्क्वे.मि.ची किंमत जास्त आकारलेली आहे. दुसरे म्हणजे बिल्डरच्या पुस्तिकेत इमारतीच्या पुढील व मागील भागातील फरक स्पष्ट केलेला नाही. पुस्तिकेतल्या एकाच पानावर या वेगळ्या भागांमधले फ्लॅट वेगळ्या एरियांसहित दाखवल्यामुळे उमाकांतचा घोटाळा होणे साहजिक. तसेच इतर ग्राहकांचेसुद्धा झाले असेल. या गोष्टी बिल्डरने पुस्तिकेत स्पष्ट दर्शवल्या असत्या तर ही गैरसमजूत झाली नसती. ग्राहकास चुकीची किंवा अपूर्ण माहिती असलेली पुस्तिका देणे, खासकरून लाखो रुपये किमतीच्या फ्लॅट्सची, ही बिल्डरची ‘अनुचित-व्यापार’ प्रथा ठरते. या दोन्ही निष्कर्षांन्वये आम्ही बिल्डरकडून 0.22 स्क्वे.मि.ची किंमत म्हणजेच रु. 9,900 व पुस्तिकेत चुकीच्या माहिती दिल्याबद्दलची भरपाई रु. 10,000 उमाकांतला देवविले. बिल्डरला पुस्तिकेत जर ती अजून वापरात असेल तर ताबडतोब वरील सुधारणा करण्यास सांगितले. (सुरुवातीस म्हटल्याप्रमाणे हे प्रकरण ‘रेरा’ कायद्याच्या आधीचे आहे. आज कार्पेट अर्थात चटई क्षेत्र बिल्डरने सांगणे अनिवार्य असल्यामुळे अशी अपूर्ण माहिती व त्यामुळील गैरसमज सहजी होणार नाहीत.)
एखाद्या वाचकाचे या प्रकरणाविषयी किंवा आधीच्या लेखांविषयी प्रश्न वा काही टिप्पणी असल्यास अथवा ग्राहक आयोगात फिर्याद करायची असल्यास मी थोडक्यात मार्गदर्शन करू शकेन. त्यासाठी ई-मेल वरपक्षेसऽूरहेे.लेा