व्याज दरवाढीमुळे गृह खरेदी मंदावेल?

0
13
  • – शशांक मो. गुळगुळे

अलीकडेच गृहकर्ज देणार्‍या मोठ्या बँकांनी व्याजदरात १० ते २५ बेसिक पॉईण्ट्‌सने वाढ केली आहे. महागाई आटोक्यात आणण्यासाठी रिझर्व्ह बँकेने काही दिवसांपूर्वी रेपो दरात ४० टक्क्यांनी वाढ केल्यामुळे बँकांनी व्याजदर वाढविण्याचा निर्णय घेतला आहे.

कुणी स्वतःचे घर घेण्याचे स्वप्न बघत असेल तर गृहकर्जांवरील व्याजदर वाढण्यास सुरुवात झाली असल्यामुळे घर खरेदी थोडी महाग पडणार आहे. गृहकर्ज देणार्‍या मोठ्या बँका, त्या म्हणजे- आयसीआयसीआय बँक, एचडीएफसी बँक, स्टेट बँक यांनी अलीकडेच गृहकर्जावरील व्याजदरात १० ते २५ बेसिक पॉईण्ट्‌सने वाढ केली आहे. रिझर्व्ह बँकेने काही दिवसांपूर्वी रेपो दरात ४० टक्क्यांनी वाढ केल्यामुळे बँकांनी गृहकर्जावरील व्याजदर वाढविण्याचा निर्णय घेतला.

महागाई काबूत येण्याची शक्यता धूसर आहे, त्यामुळे रिझर्व्ह बँक बँकांसाठीच्या आणखी काही दरांत वाढ करण्याची शक्यता आहे. तसे झाल्यास बँका गृहकर्जावरील व्याजदर आणखीन वाढवतील. घरबांधणीसाठी लागणारे सिमेंट, स्टील व अन्य वस्तूंचे दरही वाढले आहेत. परिणामी, बांधकाम खर्चात ६ ते ८ टक्के वाढ झालेली आहे. हा वाढीव खर्च घर खरेदी करणार्‍यांवर पडत आहे. एका सर्वेनुसार घर विक्रीत १० टक्क्यांपर्यंत वाढ झाली तरी त्याचा मागणीवर परिणाम होणार नाही. जर घर बांधणी खर्चात १० टक्क्यांहून अधिक वाढ झाली तर मात्र त्याचा मागणीवर परिणाम होऊ शकतो.
कोरोनाच्या काळात ‘वर्क फ्रॉम होम’ सुरू झाले तेव्हा बर्‍याच जणांना सध्याचे राहते घर अपुरे पडू लागले. याचा परिणाम म्हणून मोठ्या घरांची मागणी वाढली. तरीही छोट्या घरांना मागणी आहेच. कारण सर्वांना मोठी घरे घेणे परवडत नाही. जेथे जागांचे भाव महानगरांच्या तुलनेत कमी आहेत अशा ठिकाणी मोठी घरे घेणार्‍यांचे प्रमाण वाढले आहे. कोरोनाच्या काळात महाराष्ट्र राज्याने स्टॅम्प ड्युटीचे दर कमी केले होते. याचा परिणाम म्हणूनही जागांची मागणी वाढली. सध्या महिलांना घर खरेदीत स्टॅम्पड्युटीत सवलत आहे. काही इच्छुक बँकांच्या गृह खरेदीच्या ‘फेस्टीव ऑफर’ येतील याची वाट पाहत आहेत. घर खरेदी करणे गरजेचेच असेल तर अशा ऑफरसाठी थांबू नये असे या क्षेत्रातील तज्ज्ञांचे मत आहे. गृहकर्जावरील व्याजदर भविष्यात वाढण्याची शक्यता आहे. नामांकित गृहबांधणी उद्योगांच्या संबंधितांबरोबर ‘निगोशिएशन’ करून जास्तीत जास्त जागेचा भाव कमी करून घेऊन घर खरेदी करावे. बांधणी चालू असलेल्या प्रकल्पातच निगोशिएशन करून भाव कमी करून घेता येऊ शकतात. पण इमारत बांधणी पूर्ण झाली असून, खरेदीदार राहायला यायला सुरुवात झाली असेल तर अशा प्रकल्पांच्या भावांच्या बाबत ‘निगोशिएशन’ करून भाव कमी होण्याची शक्यता कमी असते.

गृहकर्जावर दोन प्रकारे व्याज आकारले जाते. पहिला प्रकार म्हणजे फिक्स्ड व्याजदर. कर्ज घेताना जो व्याजदर ठरला असेल तो कर्ज फिटेपर्यंत कायम राहतो व दुसरा ‘फ्लोटर’ व्याजदर. हा व्याजदर बँक बाजारातील परिस्थितीनुसार जेव्हा जेव्हा व्याजदरात बदल होईल त्या-त्या वेळी गृहकर्जावरील व्याजदरात चढ-उतार होऊ लागतील. फ्लोटिंग व्याजदरापेक्षा फिक्स्ड व्याजदर करणार्‍यांना ५० ते ३५० बीपीएस जास्त व्याज भरावे लागते. गृहकर्जावरील व्याजदर कमी होतात तेव्हाच गृहखरेदी वाढते. बरेच ग्राहक गृहकर्जावरील व्याजदर कमी व्हायची वाट पाहत राहतात. कर्जाचा हप्ता कमी भरावा लागावा अशी मनोधारणा असेल तर कर्जाचे व्याजदर कमी होईपर्यंत असे ग्राहक थांबतात. रिझर्व्ह बँकेने अनपेक्षितरीत्या निर्णय घेतल्यामुळे कित्येक सामान्य माणसांचे वित्तीय नियोजन बिघडले. घर घेण्याशिवाय पर्यायच नाही अशांनी कर्जाचा जास्तीत जास्त कालावधी घ्यावा. याने कर्जदारास भरावा लागणारा मासिक हप्ता कमी पडेल.

ज्यांच्या हाती पैसा आहे अशांनी जास्त मार्जिन भरून कर्जाची रक्कम कमी करावी. म्हणजे हातात पैसे आल्यास कर्जाची पूर्ण रक्कम भरून कर्जमुक्त व्हावे. कर्ज घेणार्‍याचा क्रेडिट स्कोअर जर चांगला असेल तर व्याजाच्या दरात सवलत मिळू शकते. क्रेडिट कार्डचे व्यवहार व्यसस्थित करावेत, त्यामुळे क्रेडिट स्कोअर चांगला होतो. कर्जाच्या अटी व नियम यांची व्यवस्थित माहिती करून घ्यावी. कर्जावरील व्याजाशिवाय बँका जर अन्य शुल्क आकारत असतील तर त्याचीही माहिती करून घ्यावी. घर ही गरजेची व वैयक्तिक बाब आहे. गृहकर्जाचे दर वाढले म्हणून घरच घेणार नाही अशी भूमिका घर ज्यांना घ्यायचे आहे ते घेऊ शकत नाहीत, पण मागणीवर थोडा परिणाम होऊ शकतो.

समजा एखाद्याने ५० लाख रुपये गृहकर्ज २० वर्षांसाठी घेतले आहे. कर्ज घेतानाचा व्याजदर ६.७५ टक्के होता असे मानू. तर या व्याजदराने त्याला रु. ३८,०१८ कर्जाचा मासिक भरणा करावा लागणार. बँकेने गृहकर्जावरील व्याजदरात २५ बीपीएस वाढ केली तर मासिक हप्ता रुपये ३८ हजार ७६४ रुपये भरावा लागणार. ५० बीपीएस वाढ केली तर ३९ हजार ५२९ रुपये मासिक हप्ता भरावा लागणार व जर १०० बीपीएस वाढ केली तर ४१ हजार ४७ रुपये मासिक हप्ता भरावा लागणार.

ईडीएलआय योजना
एम्प्लॉइज डिपॉझिट लिन्क्ड इन्शुरन्स योजना किंवा ईडीएलआय हे विमा संरक्षण असून एम्प्लॉइज प्रॉव्हिडन्ट फंड ऑर्गनायझेशनतर्फे (ईपीएफओ) ते खाजगी उद्योगांतील नोकरदारांना पुरविले जाते. कर्मचार्‍याचा मृत्यू झाल्यास त्याच्या नोंदणी असलेल्या नॉमिनीला एकगठ्ठा रक्कम दिली जाते. नॉमिनीला २ लाख ५० हजार रुपयांपासून ते ७ लाख रुपयांपर्यंत या योजनेतून रक्कम मिळते. एम्प्लॉईज प्रॉव्हिडंट फंड (ईपीएफ) धारकांना हा जीवन विम्याचा फायदा दिला जातो. मृत्यूपूर्वीचा अगोदरच्या बारा महिन्यांचा पगार रु. १५,००० होता असे गृहित धरून याला ३० ने गुणायचे. १५,००० गुणिले ३० बरोबर ४ लाख ५०,००० इतकी रक्कम नॉमिनीला मिळणार. याशिवाय नॉमिनीला २ लाख ५० हजार रुपये बोनस मिळणार. अशा तर्‍हेने या योजनेत कमाल ७ लाख रुपये मिळतात. एम्प्लॉइज प्रॉव्हिडंट फंड आणि मिस्लेनियस प्रोव्हिजन्स कायदा १९५२ नुसार ज्या कंपन्या रजिस्टर आहेत त्या कंपन्यांतल्या कर्मचार्‍यांसाठी ही योजना आहे. सर्व कंपन्यांनी या योजनेत सहभागी व्हायला हवे आणि आपल्या कर्मचार्‍यांना जीवन विम्याचे फायदे द्यायला हवेत.

मृत कर्मचार्‍याच्या शेवटच्या पगारावरून किती रक्कम मिळणार हे ठरते. मृत कर्मचार्‍याची पीएफची रक्कम ईपीएफ योजनेत दर महिन्याला नियमाप्रमाणे येत होती की नाही याचा तपास पहिला केला जातो. कर्मचार्‍याने नॉमिनी रजिस्टर करावयास हवा. जर नॉमिनीची नोंद नसेल तर कायदेशीर वारसदारालाही पैसे मिळू शकतात. नॉमिनी असेल तर त्याला तात्काळ पैसे मिळू शकतात. कायदेशीर वारसाला पैसे द्यायचे झाले तर तोच वारस आहे का? याचा तपास केला जातो. याचा दावा करण्यासाठी नॉमिनीला ‘ईडीएलआय’ला फॉर्म ५१ एफ भरून द्यावा लागतो. हे फॉर्म शषिळपवळर.र्सेीं.ळप या साईटवरून डाऊनलोडही करता येतो. कंपनीच्या मालकाने सदर फॉर्म सर्टिफाय करून व त्यावर सही करून घ्यावा लागतो. ईपीएफचे पैसे मिळण्यासाठी फॉर्म २० भरून द्यावा लागतो. याशिवाय ईपीएफ, ईपीएस व ईडीएलआय या तिन्ही योजनांतून पैसे मिळण्यासाठी फॉर्म १० सी/डी हेदेखील भरून द्यावे लागतात. पूर्ण भरलेले फॉर्म प्रादेशिक ईपीएफ आयुक्तांच्या कार्यालयात सादर करावे लागतात. दावा दाखल केल्यापासून ३० दिवसांत तो संमत होतो. जर वेळेत दावा संमत झाला नाही तर लाभार्थीला १० टक्के दराने व्याज द्यावे लागते.