शशांक मो. गुळगुळे
या गुंतवणुकीत कायदेशीर तसेच व्यावहारिक अडचणीही येऊ शकतात. उत्पन्न देणाऱ्या मालमत्तेत गुंतवणूक व्हावी म्हणून सर्वसाधारण गुंतवणूकदारांनी ‘रीट’चा पर्याय स्वीकारावा. ‘रीट’ म्हणजे काय? त्याची कार्यपद्धती, फायदे, तोटे व किमान गुंतवणूक प्रमाण, जोखीम व परतावा यांची माहिती जाणून घेतल्यानंतर गुंतवणूकदार यात गुंतवणूक करू शकतो.
‘आरइआयटी’ म्हणजे रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेन्ट ट्रस्ट. हा ट्रस्ट मोठे गुंतवणूकदार, किरकोळ गुंतवणूकदार, ‘नॉन-इन्स्टिट्यूशनल’ गुंतवणूकदार यांची किंवा यांच्याकडून गुंतवणूक जमा करतो आणि त्यातून प्रॉपर्टी, जागा खरेदी करून त्या जागेत मोठमोठे मॉल, शॉपिंग सेंटर, कार्यालये उभी करून ती भाड्याने देतो. ‘रीट’ किंवा मालमत्ता गुंतवणूक न्यास हे सर्वसाधारणतः म्युच्युअल फंडाप्रमाणे कार्य करते. याची गुंतवणूक ही मुख्यत्वे व्यापारी स्थावर मालमत्तेत असते. म्हणजेच व्यापारी गाळे भाडेतत्त्वावर देता येतील अशा स्वरुपाची असते. खात्रीशीर, सुरक्षित, लाभदायी गुंतवणूक म्हणून जमीन, प्लॉट, व्यापारी गाळे, भाड्याने द्यावयाच्या सदनिका घेणाऱ्यांचे प्रमाण आजही मोठ्या प्रमाणावर आहे. यात अनेकांना चांगला परतावा मिळाला असला तरी यात गुंतवणूक मोठ्या प्रमाणावर करावी लागते.
या गुंतवणुकीत कायदेशीर तसेच व्यावहारिक अडचणीही येऊ शकतात. उत्पन्न देणाऱ्या मालमत्तेत गुंतवणूक व्हावी म्हणून सर्वसाधारण गुंतवणूकदारांनी ‘रीट’चा पर्याय स्वीकारावा. ‘रीट’ म्हणजे काय? त्याची कार्यपद्धती, फायदे, तोटे व किमान गुंतवणूक प्रमाण, जोखीम व परतावा यांची माहिती जाणून घेतल्यानंतर गुंतवणूकदार यात गुंतवणूक करू शकतो. ‘रीट’ किंवा मालमत्ता गुंतवणूक न्यास हे सर्वसाधारणपणे म्युच्युअल फंडाप्रमाणे कार्य करते. ‘रीट’ उत्पन्न देणाऱ्या मालमत्तेतच गुंतवणूक करते. ‘रीट’ला यातून प्राप्त झालेले उत्पन्न खर्च वजा जाता 90 टक्के प्रत्यक्ष लाभांश स्वरूपात गुंतवणूकदारांना वितरित केले जाते. परिणामी गुंतवणूकदारांना प्रत्यक्षात मालमत्ता खरेदी न करता त्यातील गुंतवणुकीचे फायदे कमी खर्चात मिळू शकतात. मालमत्तेतील गुंतवणूक ही घर, दुकान, गाळे, प्लॉट स्वरूपात केली जाते. ही गुंतवणूक आर्थिक स्थैर्य व सुबत्तेचे लक्षण मानली जाते. परंतु अशा मालमत्ता सांभाळणे, हस्तांतरित करणे हे मात्र बऱ्याच वेळेला त्रासाचे, कोर्टकचेरी व संघर्षाचे कारण बनू शकते. मोकळ्या भूखंडात जर गुंतवणूक केली असेल तर त्यावर अतिक्रमण होते अशा असंख्य घटना अस्तित्वात आहेत. पण हीच गुंतवणूक जर ‘रीट’मार्फत केली तर गुंतवणूकदाराला अशा अडचणी/समस्यांना तोंड द्यावे लागणार नाही. गुंतवणूकदार प्रॉपर्टी घेतो ती तशीच पडून ठेवण्यासाठी घेत नाही; त्यावर परतावा मिळावा म्हणून घेतो. मग अशी प्रॉपर्टी घेतल्यानंतर ती भाडेतत्त्वावर देण्यास ग्राहक शोधणे, करार करणे, विकायची असल्यास त्यासाठी ग्राहक शोधणे या गोष्टी कराव्या लागतात. एवढं सगळं करून गुंतवणुकीतून मिळणारा परतावा अनेक वेळा 2 ते 4 टक्के असतो. भाडेपरतावा मुंबई 2.44 टक्के, कोलकाता 3.96 टक्के, बेंगळुरू 2.12 टक्के व अहमदाबाद 3.22 टक्के इतका म्हणजे सरासरी 2 ते 4 टक्के मिळतो. प्रत्यक्षातील मालमत्ता गुंतवणुकीच्या मर्यादा, अडचणी यांच्यापेक्षा ‘रीट’मध्ये गुंतवणूक कधीही चांगली.
‘रीट’चा इतिहास
‘रीट’चा प्रारंभ 1961 मध्ये लंडनमध्ये झाला. याचे भारतात आगमन 2007 साली झाले. आता 2024 येईल म्हणजे ‘रीट’ गुंतवणुकीचा पर्याय भारतात 17 वर्षे उपलब्ध असूनही यात गुंतवणूक करणाऱ्यांचे प्रमाण नगण्य तसेच या योजनेबद्दल माहिती असणाऱ्यांचे प्रमाणही फार कमी आहे. भारतात या क्षेत्रात नोंदणीकृत व सूचीबद्ध अशा तीन कंपन्या आहेत. त्या म्हणजे ‘एम्बसी ऑफिस पार्क’, ‘माईंड स्पेस बिझनेस पार्क’ व ‘ब्रुक फील इंडिया रीट.’ भारतात ‘अ’ दर्जाकृत असणाऱ्या व्यापारी संकुलाचे क्षेत्र 650 दशलक्ष चौरस फूट असून त्यापैकी फक्त अर्धेच ‘रीट’मध्ये आहे. ‘रीट’ गुंतवणूक प्रारंभिक भागविक्री जशी ‘शेअर’ची होते तशीच येथे होते व सूचीबद्ध झाल्यानंतर त्याची खरेदी-विक्री होते. यातून गुंतवणूकदारास रोखता प्राप्त होते. मुख्य भाग हा किती प्रमाणात भाड्याने क्षेत्र दिले हा असतो. ‘रीट’चा वापर क्षेत्र 80 इतका असून, होणारे करार 3 ते 7 वर्षांसाठी असतात. सामान्य गुंतवणूकदाराला बेंगळुरू, चेन्नई, दिल्ली, मुंबई अशा महानगरांत मोक्याच्या ठिकाणी जागा घेणे जवळपास अशक्य असले तरी ‘रीट’च्या मार्फत सामान्य गुंतवणूकदार अशा मालमत्तांत गुंतवणूक करू शकतो.
कोणत्याही गुंतवणुकीबाबत जे महत्त्वाचे निकष असतात, त्यांत परतावा किती प्रमाणात आहे व जोखीम किती आहे हे पाहणे महत्त्वाचे असते. गुंतवणूकदारांना ‘रीट’मध्ये परतावा लाभांशाच्या स्वरूपात 6.7 टक्के ते 8.25 टक्के म्हणजे सरासरी 7 टक्के मिळतो. ‘रीट’मध्ये गुंतवणूक करण्यापूर्वी यातील गुंतवणुकीत असणाऱ्या विविध जोखमींची माहिती असणे आवश्यक आहे. ‘रीट’च्या बाजार किमतीतील चढउतार गेल्या तीन वर्षांत 50 टक्के इतका आहे. ‘रीट’च्या परताव्याचा व्याजदराशी संबंध असतो. व्याजदर वाढल्यास परतावे कमी होतात. याचे कारण ‘रीट’ कर्ज घेऊन प्रकल्प सुरू करीत असल्याने व्याजदरातील वाढीमुळे गुंतवणूक खर्चभार वाढतो. बांधकाम खर्च, बाजारातील मालमत्ता मागणीतील घट जोखीम निर्माण करते. ‘रीट’च्या गुंतवणुकीचे प्रमाण व उलाढाल कमी असल्याने रोखतेचा प्रश्न निर्माण होऊ शकतो. यात व्यवस्थापकीय जोखीम इतर गुंतवणुकींपेक्षा अधिक असते. सरकारी धोरणातील बदल, कर-रचना व दरांतील बदल या गुंतवणुकीवर परिणाम करू शकतात. सरकारने बांधकाम क्षेत्रास प्रोत्साहन दिल्यास त्याचा या गुंतवणुकीस फायदा होऊ शकतो.
ही गुंतवणूक दीर्घकालीन असते. भांडवली लाभासाठी निदान 7 वर्षे गुंतवणुकीत राहावे लागते. अल्पकाळात या गुंतवणुकीतून चांगला परतावा मिळत नाही. आपला एकूण विकासदर 7 टक्क्यांपेक्षा अधिक असल्याने पायाभूत क्षेत्रात व बांधकाम क्षेत्रात अधिक मागणी होत असल्याने ‘रीट’ हा एक गुंतवणुकीस चांगला पर्याय ठरू शकतो.
विवाहातील अहेर आणि प्राप्तिकर
लग्नात वधूच्या घरच्यांकडून वराला मोठ्या प्रमाणात भेटवस्तू दिल्या जातात. या भेटवस्तू करकक्षेत येतात, करपात्र असतात. वेगवेगळ्या देशांत विवाहाप्रसंगी मिळणाऱ्या भेटवस्तूंवरची कर-आकारणी हे त्याचे स्वरूप आणि मूल्यांवर अवलंबून असते. कर वाचविण्यासाठी पती व पत्नी यांनी भेटवस्तूंची विभागणी करावी. जोडीदारांपैकी ज्याचे उत्पन्न कमी असेल किंवा त्याचा/तिचा ‘स्लॅब’ कमी असेल तर त्याच्याकडे भेटवस्तूंचे प्रमाण अधिक ठेवावे. काही ठिकाणी जवळच्या कुटुंबातील सदस्यांनी दिलेल्या भेटवस्तूंना कर-सवलत दिली जाते. त्यामुळे कोणत्या नातेवाइकांनी दिलेली भेटवस्तू करमुक्त आहे हे जाणून घेतले पाहिजे. मिळालेल्या भेटवस्तूंचे मूल्य आणि स्रोत याची काळजीपूर्वक नोंद ठेवायला हवी. कर अधिकाऱ्यांना त्याची माहिती देताना पारदर्शकता आणि नियामांचे पालन करायला हवे. भेटवस्तूंचे सविस्तर विवरण हे फायदेशीर ठरू शकते. काही देशांत विवाहात मिळणाऱ्या भेटवस्तूंना कर-सवलत देण्यात आली आहे. त्यामुळे नवदांपत्याला एका ठराविक मर्यादेपर्यंत करमुक्त रक्कम मिळते. या सवलती समजून घेतल्यास व त्यांचा लाभ उचलल्यास अनावश्यक कर-भरणा करावा लागणार नाही.
कर कायद्याचा किचकटपणा व त्यातील वैविध्य पाहता कर-सल्लागाराशी चर्चा करावी. कर सल्लागार विवाहित पती-पत्नीला परिस्थितीनुसार, स्थानिक नियमांच्या आधारावर वैयक्तिक सल्ला देऊ शकतो. सध्या विवाहाचा काळ आहे, त्यामुळे जोडप्यांनी आणि पाहुण्यांनी विवाहात देण्यात येणाऱ्या भेटवस्तूंशी संबंधित कर-आकारणीबाबत जागरूक राहणे आवश्यक आहे. नियम समजून घेतल्याने, सवलतीचा लाभ उचलल्याने आणि कायदेशीर सल्ला घेतल्याने कर कायद्यातील किचकटपणा कमी करता येतो.
‘आरइआयटी’ म्हणजे रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेन्ट ट्रस्ट. हा ट्रस्ट मोठे गुंतवणूकदार, किरकोळ गुंतवणूकदार, ‘नॉन-इन्स्टिट्यूशनल’ गुंतवणूकदार यांची किंवा यांच्याकडून गुंतवणूक जमा करतो आणि त्यातून प्रॉपर्टी, जागा खरेदी करून त्या जागेत मोठमोठे मॉल, शॉपिंग सेंटर, कार्यालये उभी करून ती भाड्याने देतो. ‘रीट’ किंवा मालमत्ता गुंतवणूक न्यास हे सर्वसाधारणतः म्युच्युअल फंडाप्रमाणे कार्य करते. याची गुंतवणूक ही मुख्यत्वे व्यापारी स्थावर मालमत्तेत असते. म्हणजेच व्यापारी गाळे भाडेतत्त्वावर देता येतील अशा स्वरुपाची असते. खात्रीशीर, सुरक्षित, लाभदायी गुंतवणूक म्हणून जमीन, प्लॉट, व्यापारी गाळे, भाड्याने द्यावयाच्या सदनिका घेणाऱ्यांचे प्रमाण आजही मोठ्या प्रमाणावर आहे. यात अनेकांना चांगला परतावा मिळाला असला तरी यात गुंतवणूक मोठ्या प्रमाणावर करावी लागते.
या गुंतवणुकीत कायदेशीर तसेच व्यावहारिक अडचणीही येऊ शकतात. उत्पन्न देणाऱ्या मालमत्तेत गुंतवणूक व्हावी म्हणून सर्वसाधारण गुंतवणूकदारांनी ‘रीट’चा पर्याय स्वीकारावा. ‘रीट’ म्हणजे काय? त्याची कार्यपद्धती, फायदे, तोटे व किमान गुंतवणूक प्रमाण, जोखीम व परतावा यांची माहिती जाणून घेतल्यानंतर गुंतवणूकदार यात गुंतवणूक करू शकतो. ‘रीट’ किंवा मालमत्ता गुंतवणूक न्यास हे सर्वसाधारणपणे म्युच्युअल फंडाप्रमाणे कार्य करते. ‘रीट’ उत्पन्न देणाऱ्या मालमत्तेतच गुंतवणूक करते. ‘रीट’ला यातून प्राप्त झालेले उत्पन्न खर्च वजा जाता 90 टक्के प्रत्यक्ष लाभांश स्वरूपात गुंतवणूकदारांना वितरित केले जाते. परिणामी गुंतवणूकदारांना प्रत्यक्षात मालमत्ता खरेदी न करता त्यातील गुंतवणुकीचे फायदे कमी खर्चात मिळू शकतात. मालमत्तेतील गुंतवणूक ही घर, दुकान, गाळे, प्लॉट स्वरूपात केली जाते. ही गुंतवणूक आर्थिक स्थैर्य व सुबत्तेचे लक्षण मानली जाते. परंतु अशा मालमत्ता सांभाळणे, हस्तांतरित करणे हे मात्र बऱ्याच वेळेला त्रासाचे, कोर्टकचेरी व संघर्षाचे कारण बनू शकते. मोकळ्या भूखंडात जर गुंतवणूक केली असेल तर त्यावर अतिक्रमण होते अशा असंख्य घटना अस्तित्वात आहेत. पण हीच गुंतवणूक जर ‘रीट’मार्फत केली तर गुंतवणूकदाराला अशा अडचणी/समस्यांना तोंड द्यावे लागणार नाही. गुंतवणूकदार प्रॉपर्टी घेतो ती तशीच पडून ठेवण्यासाठी घेत नाही; त्यावर परतावा मिळावा म्हणून घेतो. मग अशी प्रॉपर्टी घेतल्यानंतर ती भाडेतत्त्वावर देण्यास ग्राहक शोधणे, करार करणे, विकायची असल्यास त्यासाठी ग्राहक शोधणे या गोष्टी कराव्या लागतात. एवढं सगळं करून गुंतवणुकीतून मिळणारा परतावा अनेक वेळा 2 ते 4 टक्के असतो. भाडेपरतावा मुंबई 2.44 टक्के, कोलकाता 3.96 टक्के, बेंगळुरू 2.12 टक्के व अहमदाबाद 3.22 टक्के इतका म्हणजे सरासरी 2 ते 4 टक्के मिळतो. प्रत्यक्षातील मालमत्ता गुंतवणुकीच्या मर्यादा, अडचणी यांच्यापेक्षा ‘रीट’मध्ये गुंतवणूक कधीही चांगली.
‘रीट’चा इतिहास
‘रीट’चा प्रारंभ 1961 मध्ये लंडनमध्ये झाला. याचे भारतात आगमन 2007 साली झाले. आता 2024 येईल म्हणजे ‘रीट’ गुंतवणुकीचा पर्याय भारतात 17 वर्षे उपलब्ध असूनही यात गुंतवणूक करणाऱ्यांचे प्रमाण नगण्य तसेच या योजनेबद्दल माहिती असणाऱ्यांचे प्रमाणही फार कमी आहे. भारतात या क्षेत्रात नोंदणीकृत व सूचीबद्ध अशा तीन कंपन्या आहेत. त्या म्हणजे ‘एम्बसी ऑफिस पार्क’, ‘माईंड स्पेस बिझनेस पार्क’ व ‘ब्रुक फील इंडिया रीट.’ भारतात ‘अ’ दर्जाकृत असणाऱ्या व्यापारी संकुलाचे क्षेत्र 650 दशलक्ष चौरस फूट असून त्यापैकी फक्त अर्धेच ‘रीट’मध्ये आहे. ‘रीट’ गुंतवणूक प्रारंभिक भागविक्री जशी ‘शेअर’ची होते तशीच येथे होते व सूचीबद्ध झाल्यानंतर त्याची खरेदी-विक्री होते. यातून गुंतवणूकदारास रोखता प्राप्त होते. मुख्य भाग हा किती प्रमाणात भाड्याने क्षेत्र दिले हा असतो. ‘रीट’चा वापर क्षेत्र 80 इतका असून, होणारे करार 3 ते 7 वर्षांसाठी असतात. सामान्य गुंतवणूकदाराला बेंगळुरू, चेन्नई, दिल्ली, मुंबई अशा महानगरांत मोक्याच्या ठिकाणी जागा घेणे जवळपास अशक्य असले तरी ‘रीट’च्या मार्फत सामान्य गुंतवणूकदार अशा मालमत्तांत गुंतवणूक करू शकतो.
कोणत्याही गुंतवणुकीबाबत जे महत्त्वाचे निकष असतात, त्यांत परतावा किती प्रमाणात आहे व जोखीम किती आहे हे पाहणे महत्त्वाचे असते. गुंतवणूकदारांना ‘रीट’मध्ये परतावा लाभांशाच्या स्वरूपात 6.7 टक्के ते 8.25 टक्के म्हणजे सरासरी 7 टक्के मिळतो. ‘रीट’मध्ये गुंतवणूक करण्यापूर्वी यातील गुंतवणुकीत असणाऱ्या विविध जोखमींची माहिती असणे आवश्यक आहे. ‘रीट’च्या बाजार किमतीतील चढउतार गेल्या तीन वर्षांत 50 टक्के इतका आहे. ‘रीट’च्या परताव्याचा व्याजदराशी संबंध असतो. व्याजदर वाढल्यास परतावे कमी होतात. याचे कारण ‘रीट’ कर्ज घेऊन प्रकल्प सुरू करीत असल्याने व्याजदरातील वाढीमुळे गुंतवणूक खर्चभार वाढतो. बांधकाम खर्च, बाजारातील मालमत्ता मागणीतील घट जोखीम निर्माण करते. ‘रीट’च्या गुंतवणुकीचे प्रमाण व उलाढाल कमी असल्याने रोखतेचा प्रश्न निर्माण होऊ शकतो. यात व्यवस्थापकीय जोखीम इतर गुंतवणुकींपेक्षा अधिक असते. सरकारी धोरणातील बदल, कर-रचना व दरांतील बदल या गुंतवणुकीवर परिणाम करू शकतात. सरकारने बांधकाम क्षेत्रास प्रोत्साहन दिल्यास त्याचा या गुंतवणुकीस फायदा होऊ शकतो.
ही गुंतवणूक दीर्घकालीन असते. भांडवली लाभासाठी निदान 7 वर्षे गुंतवणुकीत राहावे लागते. अल्पकाळात या गुंतवणुकीतून चांगला परतावा मिळत नाही. आपला एकूण विकासदर 7 टक्क्यांपेक्षा अधिक असल्याने पायाभूत क्षेत्रात व बांधकाम क्षेत्रात अधिक मागणी होत असल्याने ‘रीट’ हा एक गुंतवणुकीस चांगला पर्याय ठरू शकतो.
विवाहातील अहेर आणि प्राप्तिकर
लग्नात वधूच्या घरच्यांकडून वराला मोठ्या प्रमाणात भेटवस्तू दिल्या जातात. या भेटवस्तू करकक्षेत येतात, करपात्र असतात. वेगवेगळ्या देशांत विवाहाप्रसंगी मिळणाऱ्या भेटवस्तूंवरची कर-आकारणी हे त्याचे स्वरूप आणि मूल्यांवर अवलंबून असते. कर वाचविण्यासाठी पती व पत्नी यांनी भेटवस्तूंची विभागणी करावी. जोडीदारांपैकी ज्याचे उत्पन्न कमी असेल किंवा त्याचा/तिचा ‘स्लॅब’ कमी असेल तर त्याच्याकडे भेटवस्तूंचे प्रमाण अधिक ठेवावे. काही ठिकाणी जवळच्या कुटुंबातील सदस्यांनी दिलेल्या भेटवस्तूंना कर-सवलत दिली जाते. त्यामुळे कोणत्या नातेवाइकांनी दिलेली भेटवस्तू करमुक्त आहे हे जाणून घेतले पाहिजे. मिळालेल्या भेटवस्तूंचे मूल्य आणि स्रोत याची काळजीपूर्वक नोंद ठेवायला हवी. कर अधिकाऱ्यांना त्याची माहिती देताना पारदर्शकता आणि नियामांचे पालन करायला हवे. भेटवस्तूंचे सविस्तर विवरण हे फायदेशीर ठरू शकते. काही देशांत विवाहात मिळणाऱ्या भेटवस्तूंना कर-सवलत देण्यात आली आहे. त्यामुळे नवदांपत्याला एका ठराविक मर्यादेपर्यंत करमुक्त रक्कम मिळते. या सवलती समजून घेतल्यास व त्यांचा लाभ उचलल्यास अनावश्यक कर-भरणा करावा लागणार नाही.
कर कायद्याचा किचकटपणा व त्यातील वैविध्य पाहता कर-सल्लागाराशी चर्चा करावी. कर सल्लागार विवाहित पती-पत्नीला परिस्थितीनुसार, स्थानिक नियमांच्या आधारावर वैयक्तिक सल्ला देऊ शकतो. सध्या विवाहाचा काळ आहे, त्यामुळे जोडप्यांनी आणि पाहुण्यांनी विवाहात देण्यात येणाऱ्या भेटवस्तूंशी संबंधित कर-आकारणीबाबत जागरूक राहणे आवश्यक आहे. नियम समजून घेतल्याने, सवलतीचा लाभ उचलल्याने आणि कायदेशीर सल्ला घेतल्याने कर कायद्यातील किचकटपणा कमी करता येतो.
