परवडणारी घरे किती जणांना परवडतील?

• शशांक मो. गुळगुळे

केंद्र सरकारने 2022 पर्यंत सर्वांना परवडणारी घरे देण्याचे उद्दिष्ट जाहीर केले होते, पण ते उद्दिष्ट पूर्ण झालेले नाही. त्यामुळे यापुढे केंद्र सरकारने याबाबत कोणतीही कालमर्यादा जाहीर करू नये, पण ‘परवडणारी घरे’ बांधण्याचा उपक्रम मात्र चालू ठेवावा.

‘कोरोना’ गेल्यानंतर घरांची मागणी वाढली तसेच घरांच्या किमतीही वाढल्या. मे 2021 पासून रिझर्व्ह बँकेने प्रत्येक पतधोरणात ‘रेपो’दर वाढविल्यामुळे गृहकर्ज घेऊन घर विकत घेणाऱ्यांना जास्त दराने व्याज भरावे लागत आहे. भारतातल्या सर्व महानगरांत कोलकाता येथे इतर महानगरांच्या तुलनेत कमी किमतीत घरे मिळतात. तेथे सरासरी 4,850 रुपये चौरस फूट या दराने घर मिळते. तेथे गेल्या एका वर्षात घरांच्या किमतीत सुमारे 15 टक्के वाढ झाली. तर दिल्ली व एनसीआर भागात 20 टक्के वाढ झाली. 2021 मध्ये ‘परवडणारी घरे’ लोकांना खरोखरच परवडत होती. कारण त्यावेळी घरांच्या किमतीही कमी होत्या व गृहकर्जावर व्याजही कमी दराने आकारले जात होते. पण सतत वाढणारी महागाई, नियंत्रणात नसलेली महागाई, घरांच्या वाढलेल्या किमती व गृहकर्जांवरील वाढलेले दर, यामुळे ‘परवडणारी घरे’ ग्राहकांना न परवडणारी झाली आहेत. केंद्र सरकारने 2022 पर्यंत सर्वांना परवडणारी घरे देण्याचे उद्दिष्ट जाहीर केले होते, पण ते उद्दिष्ट पूर्ण झालेले नाही. त्यामुळे यापुढे केंद्र सरकारने याबाबत कोणतीही कालमर्यादा जाहीर करू नये, पण ‘परवडणारी घरे’ बांधण्याचा उपक्रम मात्र चालू ठेवावा.
‘ॲनारॉक प्रॉपर्टी कन्सल्टन्टस्‌‍’ने उपलब्ध केलेल्या डाटानुसार 40 लाख रुपयांहून कमी मूल्याच्या परवडणाऱ्या घरांची तुलना करता 2019 मध्ये घरांची जी एकूण विक्री 2 लाख 61 हजार 400 इतकी 7 मोठ्या शहरांत झाली होती, यांपैकी 38 टक्के घरे ही परवडणारी घरे कॅटेगरीतली विकली गेली होती, तर 2022 मध्ये एकूण 3 लाख 64 हजार 880 घरे विकली गेली, पण यांपैकी फक्त 26 टक्के घरे ‘परवडणारी घरे’ कॅटेगरीतली विकली गेली.

परवडणाऱ्या घरबांधणीत विकासकाच्या नफ्याचे प्रमाण कमी असते. केंद्र सरकारने जाहीर केलेला राष्ट्रीय कार्यक्रम म्हणून विकासकांनी या प्रकारची घरे बांधायला हवीत. दुर्दैवाने कित्येक नावाजलेले विकासक या प्रकारची घरे बांधतच नाहीत. घरबांधणीसाठी लागणाऱ्या मालाच्या किमतीत झालेली वाढ व जमिनींचे वाढलेले भाव यामुळे विकासकांना आलिशान घरबांधणीत जास्त नफा मिळतो. मुंबई महानगरपालिकेच्या हद्दीत 50 ते 60 लाख रुपयांत घर विकणे अशक्यच आहे. ठाणे, नवी मुंबई, डोंबिवली अशा ठिकाणी ‘परवडणारी घरे’ मिळू शकतील.

मुंबईतील माक्रोटेक डेव्हलपर्सच्या प्रकल्पात सुमारे 65 टक्के वन बीएचके घरे दोन वर्षांपूर्वी विकली जात होती. आता हे प्रमाण फक्त 25 टक्क्यांवर आले आहे. कित्येकांना घरे हवी आहेत, पण मागणी नाही अशी विचित्र स्थिती निर्माण झाली आहे. कर्ज मिळण्याच्याही भरपूर संधी उपलब्ध आहेत. तरीही हवा तितका ग्राहक या उद्योगाकडे येत नसल्याचे चित्र आहे. मुंबई शहरात सध्या तरी नवीन बांधकामांपेक्षा ‘रिडेव्हलपमेंट’ची कामेच जोरात चालू आहेत. आलिशान महागड्या घरांना मात्र फार मागणी आहे. गुरगाव सेक्टर 62 येथे तीन दिवसांत आलिशान घरांच्या प्रकल्पात 1,137 घरांचे 8 हजार कोटी रुपयांना बुकिंग झाले. गुरगावमध्ये एक वर्षापूर्वी 10 हजार रुपये चौरस फूट दराने घरविक्री होत होती, तर आता रुपये 14 ते 15 हजार रुपये या दराने बुकिंग सुरू आहे. दिल्लीजवळ नोएडा येथे चौरस फुटाचा दर 3,500 रुपयांच्या दरम्यान होता तो आता 5 ते 6 हजार रुपयांवर पोहोचला आहे. सध्या विस्तारित नोएडात 50 ते 70 लाख रुपयांना घर मिळू शकते. ‘एम 3 एम’सारखी मोठी विकासक कंपनी नोएडात प्रकल्प उभारीत असल्यामुळे तेथे घरांच्या किमती यापुढे नक्की वाढणार. ‘एम 3 एम’ व ‘गोदरेज प्रॉपर्टीज’ या दोन मोठ्या विकासक कंपन्यांनी गुरगाव व नोएडा येथे लिलावात फार मोठ्या प्रमाणावर जमिनी विकत घेतल्या आहेत. परिणामी, या कंपन्या येथे प्रकल्प उभारणार म्हणजे येथील जागांच्या किमती वाढणारच.

‘लिव्ह ॲण्ड लायसन्स’ने राहाणाऱ्यांना आता भाडेही जास्त द्यावे लागत आहे. मुंबईतल्या काही बँकांच्या शाखांना प्रचंड दराने भाडे द्यावे लागत असल्यामुळे तोट्यात चालतात ही वस्तुस्थिती आहे. आयटी उद्योग फार मोठ्या प्रमाणावर असलेल्या बेंगळुरू, पुणे व हैद्राबाद येथे घरांना नेहमीच मागणी असते. गेले काही महिने टेक कंपन्यांनी कर्मचाऱ्यांसाठी ‘ले-ऑफ’ धोरण जाहीर केले आहे. या पार्श्वभूमीवर घरांच्या मागणीवर परिणाम होऊ शकतो. घर खरेदी करण्याचा निर्णय घेण्यास ग्राहक बराच कालावधी घेतात. घर घेण्याअगोदर त्यांच्या मनात काही प्रश्न असतात. त्या प्रश्नांची समाधानकारक उत्तरे मिळाल्याशिवाय ते घर घेण्याचा निर्णय घेत नाहीत. घर अमुकच ठिकाणी हवे असे ग्राहक ठरवितो, तसेच त्याची आणखीही काही प्राधान्ये असतात. ती पूर्ण झाली तरच ग्राहक घर घेण्याचा विचार निश्चित करतो.

बँका व गृहवित्त कंपन्या यांच्यामध्ये गृहकर्ज देण्यासाठी स्पर्धा चालते. बँका-बँकांतही स्पर्धा चालते. जी बँक किंवा गृहवित्त कंपनी चांगली ग्राहक सेवा देते तसेच व्याज कमी आकारते व कमी कालावधीत कर्ज मंजूर करते अशा बँकेला किंवा गृहवित्त कंपनीला ग्राहक पसंदी देतात. गृहकर्ज देताना किंवा कोणत्याही प्रकारचे कर्ज देताना प्रक्रिया शुल्क आकारले जाते. काही बँका किंवा गृहवित्त कंपन्या ग्राहकांना आपल्याकडे खेचण्यासाठी कमी दराने प्रक्रिया शुल्क आकारतात, तर काही प्रक्रिया शुल्क आकारतच नाहीत. रायसन्स फायनान्स कंपनीच्या प्रवक्त्याच्या म्हणण्यानुसार, चालू वर्षी घरांच्या विक्रीतीत किमान 15 टक्के घट होईल. यंदा कार विक्रीत प्रचंड तेजी आहे. गुढीपाडव्याच्या दिवशी फार मोठ्या प्रमाणावर कार खरेदी झाली. पण तो उत्साह घर खरेदीत दिसला नाही. आलिशान घरे बांधल्यावर जर मंदी आली तर विकासकांना ती मंदी असह्य होते, पण परवडणारी घरे बांधल्यावर जरी मंदी आली तरी विकासक तेवढे आर्थिक अडचणीत येत नाहीत.

40 लाख रुपयांहून कमी मूल्याची घरे सात मोठ्या शहरांत- 2018 मध्ये 2 लाख 48 हजार 300 घरे विकली गेली, यात परवडणाऱ्या घरांची विक्री 84 हजार 240 इतकी झाली. 2019 मध्ये एकूण घरांची विक्री 2 लाख 61 हजार 400 झाली. यात परवडणाऱ्या घरांची विक्री 99 हजार 330 इतकी झाली. 2020 मध्ये एकूण घरांची विक्री 1 लाख 38 हजार 350 इतकी झाली. यात परवडणाऱ्या घरांची विक्री 53 हजार 960 इतकी झाली. 2021 मध्ये एकूण 2 लाख 36 हजार 520 घरांची विक्री झाली. यात परवडणाऱ्या घरांची विक्री 87 हजार 510 इतकी झाली. 2022 मध्ये 3 लाख 64 हजार 880 घरांची विक्री झाली. यात परवडणाऱ्या घरांची विक्री 94 हजार 870 इतकी झाली.

भारतात कित्येकांसाठी परवडणारी घरे बांधली जाणे ही काळाची गरज आहे. शासनाची तशी इच्छा आहे. पण विकासकांनी फायद्याचाच विचार न करता सामाजिक बांधिलकी म्हणून परवडणारी घरे बांधावी व या घरांच्या कामाचा दर्जाही चांगला ठेवावा. चांगला कच्चा माल न वापरता इमारती उभारू नयेत. अशा इमारती 8-10 वर्षांनंतर कोसळण्याची भीती निर्माण होते. अशा कित्येक इमारती विकासक बांधतात. ‘रेरा’ कायदा आल्यापासून या उद्योगावर बरीच नियंत्रणे आली. पूर्वी तर विकासकांना मोकळे रान होते.

गृहकर्जावर दोन प्रकारे व्याज आकारले जाते. ‘फिक्स’ दराने कर्ज घेताना जे व्याज निश्चित होते ते कर्ज फिटेपर्यंत कायम राहते व दुसरे फ्लोटिंग दराने व्याजआकारणी होते ते व्याज मार्केट दराशी संलग्न असते. मार्केटमध्ये दर वाढले की ग्राहकांना जास्त दराने व्याज द्यावे लागते. दर कमी झाले की कमी दराने व्याज द्यावे लागते. सध्या हे कर्ज स्वीकारलेल्या ग्राहकांना चढ्या दराने व्याज द्यावे लागत आहे.