गुंतवणुकीचा अन्य एक पर्याय ः रिट्स

• शशांक मो. गुळगुळे

ज्यांना रिअल इस्टेटमध्ये थेट गुंतवणूक करायची नाही अशांसाठी ‘रिट्स’ हा एक पर्याय आहे. जमीनजुमला, घर अशा स्थावर मालमत्तेत गुंतवणूक करणे हा सुरक्षित गुंतवणुकीचा पर्याय मानला जातो. त्यामुळे रिअल इस्टेट क्षेत्राच्या वाढीचा फायदा देणारा ‘रिट्स’ हा एक पर्याय आहे.

शेअरबाजारात ज्यांना थेट गुंतवणूक करायची नसते अशांसाठी म्युच्युअल फंडात गुंतवणूक करणे हा पर्याय असतो. फिजिकल सोन्यात ज्यांना गुंतवणूक करायची नसते, अशांसाठी अन्य बरेच पर्याय उपलब्ध आहेत. तसेच ज्यांना रिअल इस्टेटमध्ये थेट गुंतवणूक करायची नाही अशांसाठी ‘रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट्स’ अर्थात ‘रिट्स’ हा एक पर्याय उपलब्ध आहे. जमीनजुमला, घर अशा स्थावर मालमत्तेत गुंतवणूक करणे हा सुरक्षित गुंतवणुकीचा पारंपरिक पर्याय मानला जातो. मात्र, हल्ली स्थावर मालमत्तेत गुंतवणूक करणे गुंतागुंतीचे झाले आहे. त्यामुळे रिअल इस्टेट क्षेत्राच्या वाढीचा फायदा देणारा ‘रिट्स’ हा एक पर्याय आहे.

जसे आपण प्रत्यक्ष सोने खरेदी न करता म्युच्युअल फंडाच्या सोने गुंतवणूक योजना किंवा ‘गोल्ड इटीएफ’ किंवा ‘सार्वभौम सुवर्ण रोखे’ (गोल्ड सॉव्हरिन बॉण्ड) विकत घेऊन सोन्यात गुंतवणूक करतो, त्याचप्रमाणे प्रत्यक्ष जागा विकत न घेता, गुंतवणूकदार ‘रिट्स’चे शेअर वा युनिट घेऊन जागेमध्ये गुंतवणूक करू शकतो. प्रत्यक्ष रिअल इस्टेट अर्थात निवासी किंवा व्यापारी जागा विकत घेण्यामध्ये खूप क्लिष्टता आणि कटकटी असतात. जागेची कागदपत्रे तपासा, जागेला भेट द्या, पाणी आहे की नाही बघा, त्याचा भाव रास्त आहे ना ते पाहा, रसिस्ट्रेशन करा, स्टॅम्पड्युटी भरा, त्यानंतर चांगला भाडेकरू शोधा, त्याचे रजिस्ट्रेशन करा, सर्व कागदपत्रे सोसायटीला किंवा फेडरेशनला द्या, भाडे वेळेवर मिळेल ना याची काळजी घ्या, त्यावर कर भरा, भाडेकरू नियमांचे पालन करीत आहेत ना याची काळजी घ्या, असे सोपस्कार करावे लागतात. हे सर्व सोपस्कार पूर्ण करून परतावा फक्त दोन ते चार टक्के मिळतो. जागा विकली तर त्यावर लागू होणारा भांडवली नफ्यावरील कर वाचविण्यासाठी पुन्हा जागेमध्येच गुंतवणूक करा. कॅपिटल गेन्स टॅक्स वाचविण्यासाठी 54 ईसी बॉण्ड हा पर्याय असला तरी त्यावर व्याज फक्त 5.25 टक्के दराने मिळते व ते करपात्र असते. तसेच त्याला पाच वर्षांचा ‘लॉक-इन-पिरियड’सुद्धा असतो.
‘रिट्स’ म्हणजे नक्की काय?
‘रिट्स’ ही एक संस्था आहे. ती लोकांकडून पैसे गोळा करून निवासी किंवा व्यापारी प्रॉपर्टीमध्ये गुंतवणूक करते. ‘रिट्स’ कार्यालये, व्यावसायिक संकुले, हॉटेलं, मॉल, औद्योगिक जागा विकत घेतात व गरजू कंपन्यांना भाडेतत्त्वार देतात. मॉल, व्यावसायिक संकुले यांची देखरेख करतात. आपण या ‘रिट्स’चे शेअर किंवा युनिट घेऊन त्यामध्ये गुंतवणूक केली की गुंतवणूकदारही या सर्व जागांचे गुंतवणुकीच्या प्रमाणात मालक होतात. ‘रिट्स’ व्यापारी जागा घेणार आणि गुंतवणूकदाराने ‘रिट्स’चे शेअर घ्यायचे. सध्या आपल्या देशात फक्त व्यापारी अर्थात कमर्शिअल जागांत गुंतवणुकीला परवानगी आहे. या व्यापारी संकुलांमधील कार्यालये भाडेतत्त्वावर देऊन, त्यावर जो नफा होईल तो गुंतवणूकदारांत गुंतवणुकीच्या प्रमाणात वाटला जातो. तसेच या युनिटची नोंदणी शेअरबाजारामध्ये केली जाते. मागणी व पुरवठ्यानुसार युनिटची किंमत ठरते. गुंतवणुकीतून बाहेर पडायचे असेल तर शेअरबाजारात युनिट विकावी लागतात व त्यासाठी डी-मॅट खाते असावे लागते.

‘रिट्स’ची सुरुवात 1960 च्या दशकात अमेरिकेत झाली. आज संपूर्ण जगामध्ये एक हजाराहून अधिक ‘रिट्स’ नोंदणीकृत असून त्यांचे बाजारमूल्य 1.7 लाख कोटी डॉलर इतके प्रचंड आहे. आपल्या देशात ‘रिट्स’ची सुरुवात साधारणपणे पाच वर्षांपूर्वी झाली. ‘एम्बसी ऑफिस पार्क’ या देशातील पहिल्या ‘रिट्स’ कंपनीची 1 एप्रिल 2019 रोजी शेअरबाजारात नोंदणी झाली. सध्या भारतीय शेअरबाजारात तीन ‘कॉर्पोरेट’ आणि एक ‘रिटेल’ अशा चार ‘रिट्स’ कंपन्यांचे शेअर नोंदणीकृत आहेत. त्यांचे एकूण बाजारमूल्य 85 हजार कोटी रुपये आहे. चारही कंपन्यांकडे मिळून साधारणपणे दहा कोटी चौरस फूट इतकी प्रचंड मालमत्ता आहे. गुंतवणूकदार मुंबई शेअरबाजार तसेच राष्ट्रीय शेअरबाजारातून या चार ‘रिट्स’पैकी कोणाचाही अगदी एक शेअरसुद्धा विकत घेऊ शकतो. यावर सध्या परतावा साधारणपणे वर्षाला साडेआठ टक्के दराने मिळत आहे. यात चढ-उतार होतात. सध्या असलेल्या नियमांनुसार ‘रिट्स’ फक्त ठरावीक प्रकारच्या मालमत्तांमध्ये गुंतवणूक करू शकतात. जसे की कार्यालये, हॉटेलं, औद्योगिक जागा, आरोग्यविषयक आणि रिटेल जागा, निवासी इमारती यांत अजून समाविष्ट नाहीत.

‘रिट्स’चे फायदे
भांडवल बाजार नियामक ‘सेबी’ व शेअरबाजाराचे थेट नियंत्रण यांच्या सर्व नियमांचे काटेकोर पालन करावे लागत असल्याने व्यवहार पारदर्शक असतात. संपूर्ण पोर्टफोलिओ वर्षातून दोन वेळा प्रसिद्ध करण्याचे बंधन असते. ‘रिट्स’चे शेअर कधीही विकता येतात. नियमानुसार शेअर विकल्यापासून दुसऱ्याच दिवशी गुंतवणूकदाराच्या खात्यात पैसे जमा होतात. रिट्समधील 90 टक्के उत्पन्न गुंतवणूकदारांना वर्षातून दोन वेळा लाभांश स्वरूपात वाटणे बंधनकारक असल्याने नियमित उत्पन्न मिळते. त्याचप्रमाणे जागेच्या किमती वर गेल्या तर भांडवली नफा होऊ शकतो. फक्त काही हजार रुपये गुंतवून तुम्ही विविध व्यापारी संकुलांमध्ये अंशतः गुंतवणूक करता येते. स्थावर मालमत्तेमध्ये थेट गुंतवणूक करण्यापेक्षा ‘रिट्स’मध्ये गुंतवणूक करणे सुलभ असते. स्थावर मालमत्तेत गुंतवणूक करताना विविध परवानगी आणि कागदपत्रे तपासा वगैरेची जबाबदारी गुंतवणूकदारावर येत नाही. विविध शहरांतील संकुलांमध्ये गुंतवणूक असल्याने एखादे संकुल नीट चालले नाही किंवा कार्यालये रिकामी राहिली, त्यांचे भाडे आले नाही तरी जोखीम उरत नाही. बांधून पूर्ण झालेल्या व्यावसायिक संकुलांमध्ये 80 टक्के गुंतवणूक करण्याचे बंधन असल्याने जोखीम कमी असते. ‘रिट्स’मुळे बांधकाम व्यावसायिकांना तसेच मोठ्या गुंतवणूकदारांना त्यांचे पैसे मोकळे करण्याची संधी मिळते. तसेच सर्वसामान्य गुंतवणूकदारांना यामध्ये गुंतवणुकीची संधी मिळते. ‘रिट्स’ची युनिट तीन वर्षांनंतर विकली तर त्यावरील नफ्यावर 10 टक्के भांडवली कर भरावा लागतो आणि तीन वर्षांच्या आत विकली तर 15 टक्के कर भरावा लागतो. अनुभव आणि ज्ञान असलेले सभासद ‘रिट्स’ची संपूर्ण व्यवस्था पाहत असल्याने चुका होण्याची, तसेच तोटा होण्याची शक्यता कमी असते.

जोखीम
प्रॉपर्टीच्या किमती घसरल्या तर भांडवली तोटा होऊ शकतो. शेअरबाजारात नोंदणी असल्यामुळे शेअरबाजारच्या चढ-उताराचाही याच्यावर परिणाम होतो. ‘रिट्स’च्या शेअरना मागणी कमी असेल किंवा अजिबातच नसेल तर ते शेअर अथवा युनिट हवे तेव्हा विकता येणार नाहीत.
‘रिट्स’ हा एक मोठा विभाग असून काही वर्षांतच तो भारतीय अर्थव्यवस्थेचा एक प्रमुख भाग म्हणून ओळखला जाईल. गुंतवणूकदारांनी त्यांच्या एकूण पोर्टपोलिओच्या साधारणपणे पाच टक्के गुंतवणूक ‘रिट्स’मध्ये करावी. प्रत्येक गुंतवणूकदाराने त्याची गरज, जोखीम घेण्याची क्षमता आदी गोष्टी ओळखून ही गुंतवणूक कमी-अधिक प्रमाणात करावी.

‘रिट्स’ या संकल्पनेमुळे देशातील बांधकाम व्यावसायिकांना मदत होईल. रोजगार वाढेल, परकी गुंतवणूक देशात येईल आणि एकूणच आपल्या देशाची अर्थव्यवस्था मजबूत होण्यास मदत होईल म्हणून ‘सेबी’ने यासाठी काही नियम केले आहेत. एकूण मालमत्तेपैकी कमीत कमी 80 टक्के जागा ही बांधून पूर्ण असली पाहिजे. तसेच एकूण उत्पन्नाच्या कमीत कमी 80 टक्के उत्पन्न हे या जागांच्या भाड्यामधून आले पाहिजे. कमीत कमी 90 टक्के उत्पन्न हे भागधारकांमध्ये वर्षातून दोन वेळा वाटले पाहिजे. एखाद्या प्रॉपर्टीसाठी कर्ज घेतले असेल तर ते त्या प्रॉपर्टीच्या एकूण किमतीच्या 49 टक्क्यांपर्यंतच पाहिजे. कर्ज संपूर्ण आणि सर्व मालमत्तांच्या किमतीच्या 25 टक्क्यांपेक्षा जास्त होत असेल तर त्याला भागधारकांची संमती आवश्यक. भागधारकांच्या अशा संमतीसाठी ‘रिट्स’च्या प्रायोजकांना भागधारक म्हणून मतदान करता येणार नाही. जागेची किंमत ही स्वतंत्रपणे केलेल्या किंमत मोजणीच्या 10 टक्के कमी किंवा जास्त असणे आवश्यक. ‘रिट्स’च्या संचालक मंडळांपैकी कमीत कमी 50 टक्के संचालक हे स्वतंत्र असले पाहिजेत. कोणत्याही चिंताजनक गोष्टींसाठी भागधारकांची संमती आवश्यक. ‘सेबी’ने हे नियम गुंतवणूकदारांच्या हितासाठी केलेले आहेत.