बिल्डरचा जमिनीविषयी मोह

• धनंजय जोग

एकदा केक खाल्ल्यावर नंतर तो समोर कसा दिसेल? बिल्डरची वृत्ती तशी होती. 12 जणांना बिल्डिंगसहित 700 स्क्वे.मि. विकून आणि सगळे पैसे खिशात घालूनदेखील बिल्डरचा जमिनीविषयी मोह सुटत नव्हता.

गोव्यातील आणि देशभरातील ग्राहक आयोगांसमोरील फिर्यादींची आकडेवारी पाहिली तर आपल्यास दिसून येते की त्यातील अनेक फिर्यादी घरांविषयी असतात. आणि यात आश्चर्य नाही. आपल्या 140 कोटी लोकसंख्येतील प्रत्येकाचे स्वतःचे घर असावे असे स्वप्न असते. आणि म्हणूनच ‘ग्राहक संरक्षण कायदा’ जरी फक्त वस्तू आणि सेवा विक्रीतील कमतरतांविषयी असला तरी मुद्दाम घातलेल्या खास कलमान्वये घरांविषयीची फिर्याद नोंदण्याची परवानगी आहे.
वाचकांनी यापूर्वी घरांविषयीची वेगवेगळी प्रकरणे वाचली. अपवादात्मक एक असे होते की ज्यात बिल्डर पळून गेला आणि आज 10 वर्षांनंतरदेखील गायब आहे (‘फरारी बिल्डर’ – 13 ऑगस्ट 2023). आशा आहे की अशी प्रकरणे अपवादात्मकच असावीत. इतर प्रकरणे फ्लॅटचा ताबा मिळण्यात उशीर, फ्लॅट बांधकामात दोष असणे अशा प्रकारची होती. आजच्या प्रकरणात वरील काही झाले नव्हते. पण बिल्डिंग बांधून फ्लॅट्‌‍स दिल्यानंतरदेखील बिल्डरची जमिनीविषयी आसक्ती सुटत नव्हती ही समस्या होती.

12 खरेदीदारांनी फ्लॅट्स विकत घेऊन काही काळ उलटला. कुटुंबे राहाण्यास आली. भांडणे न होता सहकारी सोसायटीदेखील झाली. अशा स्थितीत हे खरीदेदार जिल्हा आयोगासमोर बिल्डरविरुद्ध फिर्याद घेऊन आले. 12 खरेदीदार व 13 वी त्यांची सोसायटी असे 13 तक्रारदार झाले.
मुख्य तक्रार थोडक्यात अशी- बिल्डरने, जो जमिनीचा मालकदेखील होता, 12 फ्लॅट्सची इमारत बांधली. जाहिरात पाहून, ऐकीव माहिती मिळवून आणि स्वतः काम पाहून/बिल्डरशी चर्चा करून वेगवेगळ्या 12 व्यक्तींनी हे फ्लॅट्स खरेदी केले. या 12 लोकांचा पूर्वीचा एकमेकांशी काहीही संपर्क नव्हता. बिल्डिंगमध्ये एकत्र राहायला लागल्यावर एकाच बोटीतील प्रवासी अशी स्थिती झाली. कराराप्रमाणे बिल्डरने 700 स्क्वे.मि. प्लॉटचा त्यातील बिल्डिंगसकट ताबा सोसायटीला देणे अपेक्षित होते. बिल्डर हे करीत नव्हता. उलट प्लॉटमध्ये भिंती बांधून तक्रारदारांना काही भागात जाण्यास आडकाठी केली होती. याशिवाय बिल्डरविरुद्ध इतर तक्रारी होत्या. आम्ही फिर्याद वाचून आणि म्हणणे ऐकून ओळखले की कायदेशीर ताबा मिळणे हा मुख्य मुद्दा आहे. काही छोट्या सोयी वायदा करूनदेखील मिळाल्या नव्हत्या, पण त्यामानाने त्या नगण्य होत्या.

ही फिर्याद नोंदली गेली (2002 साल) तोपर्यंत गोव्यात अशा तक्रारींची संख्या कमी होती आणि म्हणून राज्य आयोगाचे गोव्यातील याबाबतीत ‘प्रीसिडंट’ उपलब्ध नव्हते. प्रीसिडंट म्हणजे पूर्वीचा न्यायालयीन निवाडा, ज्याचा उपयोग नंतरच्या खटल्यांचे निर्णय देताना होऊ शकतो. उच्च कोर्टाने जेव्हा एखादा निवाडा उच्चारलेला असतो, आणि तशीच परिस्थिती असलेली फिर्याद कनिष्ठ कोर्टासमोर येते तेव्हा अशा प्रीसिडंटचा उपयोग होतो. आमचा (मी तेव्हा जिल्ह्यात होतो) या प्रकरणातील निवाडा राज्य व पुढे राष्ट्रीय आयोगानेदेखील उचलून धरला व अशा बाबतीत तो गोव्यातील पहिला प्रीसिडंट ठरला.
बिल्डरच्या वकिलांनी प्राथमिक आक्षेप घेतला. असा प्राथमिक आक्षेप त्यावर युक्तिवाद ऐकून, निर्णय घेऊन नंतरच पुढे जायचे असते. कारण असे की ‘प्राथमिक’ हा मूलभूत प्रकारचा आक्षेप असतो. उदा. तक्रारदार हा कायद्यानुसार ‘ग्राहक’ आहे का? नसेल तर मग ग्राहक आयोगासमोर फिर्याद चालवताच येणार नाही. तपशिलात न शिरता त्यास दुसऱ्या- दिवाणी कोर्टात- जाण्यास सांगणे. प्रस्तुत प्रकरणात बिल्डरचा आक्षेप असा होता की 12 तक्रारदार हे एकमेकांशी संबंध नसलेल्या वेगवेगळ्या व्यक्ती आहेत. त्यांनी वेगवेगळ्या तारखांना आपणाशी करार केले. तर मग या सगळ्यांची एकत्र तक्रार कशी नोंदवता येईल? वाटल्यास त्यातील प्रत्येकाने आपापली वेगळी तक्रार नोंदवावी. मग त्या तक्रारींना आम्ही योग्य ते उत्तर देऊ.

वर म्हटल्याप्रमाणे यावरील आमचा निवाडा राज्य आयोगाने आणि नंतर खुद्द मा. राष्ट्रीय आयोगानेदेखील उचलून धरला आणि याबाबतीतला हा गोव्यातील पहिलाच प्रीसिडंट ठरला. आमचा निर्णय असा होता की, 12 फिर्यादींनी प्रतिवादी-बिल्डरशी वेगवेगळे करार केले आहेत ही गोष्ट खरी आहे. एवढेच नव्हे तर त्यातील तपशिलांमध्ये फरक आहे. जसे की, खरेदीदारांची नावे व पत्ते, खरेदी तारखा व किमती, फ्लॅट्सचे क्रमांक व क्षेत्रफळ इ. सगळे वेगवेगळे. तरीदेखील सगळ्या करारांचा मुख्य विषय व उद्देश एकच आहे- त्याच प्रतिवादी बिल्डरकडून फ्लॅट्स खरेदी करणे. शिवाय फिर्यादींनी सामायिक प्रार्थना केली आहे- नावे, किमती, क्षेत्रफळ इ. गोष्टी जरी वेगळ्या असल्या तरी सगळ्या फिर्यादींना समान अडचणी आहेत आणि सगळ्यांचे बिल्डरविरुद्ध तेच म्हणणे आहे. आणि म्हणून बिल्डरचा प्राथमिक आक्षेप आम्ही फेटाळतो.

हा निकाल सुनावून लावून आम्ही फिर्याद अवलोकली तेव्हा आढळले की त्यातील मागण्या दोन भागात विभागल्यास फिर्याद समजण्यास व निवाडा लिहिण्यास सोपे जाईल. त्या अशा-(अ) प्रमुख मागण्या : कायदेशीर ‘कन्व्हेयन्स डीड’ करून बिल्डरने फिर्यादींच्या सोसायटीला बिल्डिंगसकट 700 स्क्वे.मि. प्लॉटचा मालकी ताबा देणे. तसेच या प्लॉटमधील बिल्डरने बांधलेल्या भिंती हटवणे. (ब) दुय्यम मागण्या : करारांप्रमाणे देण्याच्या सोयींतील उणिवा भरून काढणे आणि न दिलेल्या उपलब्ध करून देणे. जरी दोन्ही पक्षांचे तोंडी युक्तिवाद वरील (अ) आणि (ब) विषयी एकत्रित ऐकले गेले तरी वर म्हटल्याप्रमाणे त्यांचे उल्लेख व निराकरण निवाड्यात आम्ही खालीलप्रमाणे वेगळे लिहिले.

मागण्या ‘अ’विषयी बिल्डरचा बचाव असा की त्याने ‘कन्व्हेयन्स डीड’ करण्यास नकार कधीच दिलेला नाही. पण प्रत्यक्षात अडचण अशी आहे की त्याचा स्वत:चा आणि त्याच्या मालकीचा दुसऱ्या इमारतीतील भाडेकरूंचा फिर्यादींच्या प्लॉटवर वहिवाटीचा हक्क आहे (वहिवाटीचा हक्क म्हणजे वर्षानुवर्षे एखादी पायवाट वापरात असली आणि जरी ती खाजगी जमिनीतील असली तरी ती बंद करता येत नाही). वहिवाटीच्या हक्काचे दुसरे उदाहरण असे की, समजा एका मालकाचे दोन जमीन तुकडे आहेत- एक रस्त्यास टेकून आहे आणि दुसरा आत आहे. मालकाने रस्त्यानजीकचा तुकडा मला विकला आणि आतला तुम्हाला, तर मी तुम्हास रस्त्यापर्यंत जाण्यास आडकाठी करू शकतो का? मग तुमच्या जमिनीत तुम्ही काय फक्त हेलिकॉप्टरने यावे-जावे का? आमचा चतुर वाचक याचे उत्तर जाणतोच. मी तुम्हास माझ्या जमीन तुकड्यातून ये-जा करण्यास हक्क दिलाच पाहिजे. तर प्रस्तुत प्रकरणात बिल्डरचे म्हणणे की सर्व 12 फिर्यादींना याची कल्पना फ्लॅट्‌‍स खरेदीण्याआधीच दिलेली होती, आणि म्हणून त्यांना बाजारातील दरापेक्षा कमी किमतीत फ्लॅट्स विकले आहेत. पुढे बिल्डरचे म्हणणे असे की, प्लॉटमध्ये त्याने बांधलेल्या भिंती बेकायदेशीर नाहीत व फिर्यादींना पार्किंगसाठी जागा देण्याविषयी करारात म्हटलेले नाही.

बिल्डरचे म्हणणे की उत्तर दिशेच्या रस्त्यावर अतिक्रमण झालेले आहे. त्यामुळे फिर्यादींच्या प्लॉटमधूनच मला आणि माझ्या दुसऱ्या बिल्डिंगमधील भाडेकरूंना जाण्या-येण्याशिवाय दुसरा पर्याय नाही. हे कारण वापरून तो कन्व्हेयन्स डीड करत नव्हता. म्हणून वास्तविक परिस्थिती काय आहे हे पाहण्यास आयोगातील आम्ही दोघांनी विवादित जागी स्वतः जाऊन पाहणी केली. प्रत्यक्षात आम्हास दिसले की, बिल्डरचे म्हणणे तथ्यहीन होते. उत्तरेच्या रस्त्यावर बिलकुल अतिक्रमण झालेले नाही. मी कन्व्हेयन्स डीड करण्यास नकार कधीच दिलेला नाही असे बिल्डर म्हणतो; पण प्रत्यक्षात आजतागायत डीड केलेले नाही. फिर्यादींनीच हे करण्यात उशीर लावला हे त्याचे म्हणणे कुणाला बरे पटेल? जमीन स्वतःच्या नावावर करून घेण्यात कोणता शहाणा माणूस दिरंगाई करेल? शिवाय फिर्यादी तर म्हणतच आहेत की लवकरात लवकर डीड व्हावे.

इंग्रजीत लोभी माणसाविषयी म्हणतात की त्याची इच्छा ‘ईट द केक ॲण्ड हॅव इट टू’ असते. म्हणजे ‘केक खायचादेखील आहे पण खाऊन संपवल्यावर देखील तो हवा आहे.’ एकदा खाल्ल्यावर नंतर तो समोर कसा दिसेल? बिल्डरची वृत्ती तशी होती. 12 जणांना बिल्डिंगसहित 700 स्क्वे.मि. विकून आणि सगळे पैसे खिशात घालूनदेखील बिल्डरचा जमिनीविषयी मोह सुटत नव्हता. एवढा जर लोभ होता तर त्याने ही 700 स्क्वे.मि. जमीन मोकळीच ठेवायची होती- मग हक्क व ताब्याविषयी प्रश्नच आला नसता. किंवा मग त्याने स्वतःच्या खर्चाने बिल्डिंग बांधून फ्लॅट्स न विकता भाड्याने द्यायचे होते. कोणीही त्याच्या मालकी व ताब्याविरुद्ध बोलले नसते. पण तसे न करता त्याने प्रत्येक टप्प्यात ग्राहकांचेच पैसे वापरून बिल्डिंग बांधली आहे. त्याने किती नफा कमविला याविषयी आम्ही बोलू इच्छित नाही- पण आता हे 700 स्क्वे.मि. त्याच्या मालकीचे राहिलेले नाहीत. 12 खरीददार आता त्याचे एकत्रित मालक झाले आहेत हे बिल्डरच्या अजून पचनी पडत नाही.
बिल्डरने निर्देशलेल्या वहिवाटीच्या हक्काविषयी फिर्यादी म्हणाले की, त्याने अशी काहीच पूर्वकल्पना फ्लॅट विकण्याआधी आम्हास दिली नव्हती. फ्लॅट्स ‘बाजार-दरांनीच’ आम्ही घेतलेले आहेत. स्वस्तात खरेदी केले हे खोटे आहे. वहिवाटीच्या हक्कांविषयी 12 पैकी एकाही करारात कोणताच उल्लेख आम्हास आढळला नाही. शिवाय उत्तरेकडून बिल्डर व त्याच्या भाडेकरूंना जाणे शक्य असल्यामुळे फिर्यादींच्या प्लॉटमध्ये वहिवाटीचा हक्क ते मागू शकत नाहीत.
वर म्हटल्याप्रमाणे फिर्यादीतील इतर मागण्या नगण्य होत्या- पंपासाठी वेगळा वीज मीटर, छतावरची ‘मंगळूर’ कौले, सागवानी दरवाजे, सामायिक डस्टबिन पुरवणे, इत्यादी. या मागण्यांपैकी आम्ही करारात ज्या नोंदलेल्या आहेत तेवढ्याच मंजूर केल्या. बिल्डरने कन्व्हेयन्स डीड करण्यात चालढकल केली म्हणजे काही तो सगळ्याच बाबतीत ‘खलनायक’ ठरत नाही. उदा. करारात डस्टबिनचा उल्लेख नसताना बिल्डरने ती का बरे तुम्हास द्यावी? तुम्ही 12 कुटुंबे तिकडे राहून कचरा निर्माण करीत आहात- तुम्हीच स्वतःची डस्टबिन विकत घ्या!

निवाड्यात आम्ही बिल्डरला 45 दिवसांत कन्व्हेयन्स डीड करण्यास सुनावले. 700 स्क्वे.मि.चा प्लॉट त्यातील बिल्डिंगसकट फिर्यादींच्या मालकीचा आहे असे स्पष्ट केले. मग त्यातील भिंती ठेवणे का पाडणे, त्यात पार्किंग करावे का नाही आणि त्यात दुसरे काय करावे हे फिर्यादींनीच सरकार व नगरपालिकेचे नियम पाळून ठरवावे.
एखाद्या वाचकाचे या प्रकरणाविषयी किंवा आधीच्या लेखांविषयी काही प्रश्न असल्यास वा टिप्पणी अथवा ग्राहक आयोगात फिर्याद करायची असल्यास मी थोडक्यात मार्गदर्शन करू शकेन. त्यासाठी ई-मेल वरपक्षेसऽूरहेे.लेा