- शशांक मो. गुळगुळे
बँकेने किंवा वित्तीय संस्थेने दिलेल्या माहितीवर पूर्ण अवलंबून राहू नका. तुम्ही प्रॉपर्टी विकत घेतल्यानंतर कोणीही तो स्वतः या प्रॉपर्टीचा मालक आहे असा दावा करू लागला तर बँक किंवा वित्तीय संस्था तुमच्या मदतीला येणार नाही.
बरेच लोक स्थिर संपत्ती विकत घेण्यासाठी कर्जे घेतात व या कर्जातून तयार घर किंवा तयार बंगला किंवा जमीनजुमला विकत घेतात. कर्जदाराने ज्या संस्थेकडून कर्ज घेतले असेल ती बँक असो किंवा वित्तीय संस्था असो, त्यांचे कर्ज परत करण्यास तो कायमचा असमर्थ आहे असे सिद्ध झाल्यास कर्जदार व कर्ज दिलेली संस्था यांच्यात झालेल्या करारानुसार न्यायालय सदर प्रॉपर्टीचा ताबा कर्ज देणार्‍या संस्थेकडे देते. मग कर्ज देणारी संस्था सदर प्रॉपर्टी विकून आपले कर्ज वसूल करते व प्रॉपर्टीच्या लिलावात आलेली रक्कम जर कर्जाच्या रकमेपेक्षा जास्त असेल तर ती कर्जदाराला दिली जाते. तर बँकांनी किंवा वित्तीय संस्थांनी विक्रीस काढलेल्या अशा ‘प्रॉपर्टी’ विकत घेण्यापूर्वी घ्यावयाची काळजी-
स्टेट बँक ऑफ इंडियाने कर्ज थकविलेल्यांची एक हजार राहती घरे ‘ई-ऑक्शन’ने (ऑनलाईन लिलाव प्रक्रिया) विक्रीस काढली आहे. ही सर्व घरे ‘सेकण्ड हँड’ असतात. स्टेट बँकेने ‘ई-ऑक्शन’ प्रक्रिया ३० सप्टेंबरपासून सुरू केली असून संपूर्ण ऑक्टोबर महिन्यात हा लिलाव सुरू राहणार आहे. सध्याच्या देशाच्या व भारतीय नागरिकांच्या खिशाचा विचार करता स्टेट बँकेला यात कितीसा प्रतिसाद मिळेल याबाबत साशंकताच आहे. यात भूखंड, घरे, औद्योगिक व व्यापारी ‘युनिट्‌स’ लिलावात काढण्यात आले आहेत.
या लिलावात बोली लावणार्‍यांचे प्रमाण अधिक असते. कारण या प्रॉपर्टी तुलनेने कमी किमतीत मिळतात. या प्रॉपर्टी विकत घेण्यास हरकत नाही, पण विकत घेतल्यानंतर काही अडचणी निर्माण होणार नाहीत ना, याची पूर्ण माहिती करून घ्या. सर्वच प्रॉपर्टींच्या बाबतीत अडचणी निर्माण होत नाहीत.
सदर प्रॉपर्टीचे ‘टायटल क्लिअर’ आहे ना? याचा तपास घ्या. यासाठी कायदेशीर सल्लाही घ्या. बँका जेव्हा लिलावाची नोटीस वर्तमानपत्रांत किंवा अन्य ठिकाणी प्रसिद्ध करतात त्यात ते असे म्हणतात की, ‘बेस्ट ऑफ द बॅक्स नॉलेज’नुसार टायटल क्लिअर आहे. या शब्दरचनेमुळे प्रॉपर्टी घेणार्‍याला १०० टक्के टायटल क्लिअर आहे याची ग्वाही मिळत नाही. आमची माहिती अपुरी होती अशी भूमिका बँक किंवा वित्तीय संस्था घेऊ शकते. त्यामुळे नोटीसमधल्या शब्दानी शब्दाचा अर्थ कायदेविषयक तज्ज्ञाकडून समजून घ्यावा. या नोटिसीत बँका असाही एक ‘क्लॉज’ समाविष्ट करतात तो म्हणजे- भविष्यात या प्रॉपर्टीवर कोणी दावेदार हक्क सांगू लागला तर बँक किंवा वित्तीय संस्था त्याला जबाबदार नसणार. हा ‘क्लॉज’ तर खरेदीदाराच्या मनात भीती निर्माण करू शकतो. हा ‘क्लॉज’ असला तरी या प्रकारात ‘प्रॉपर्टी’चे खरेदी-विक्रीचे व्यवहार होत असतात. विमान उंचावरून कोसळू शकते याची पूर्ण कल्पना असूनही प्रवासी विमानातून प्रवास करतातच. बँक नोटीसमध्ये आणखी एक क्लॉज समाविष्ट करते तो म्हणजे- प्रॉपर्टी आहे त्या व आहे तशा स्थितीत विक्रीस काढलेली आहे. समजा एखाद्या घराची पडझड झालेली असेल तर त्या स्वरूपातच खरेदीदाराला ताबा दिला जातो. तुम्ही जर एखाद्या व्यक्तीकडून जुने घर विकत घेतले तर ते विकण्यापूर्वी घरमालक त्या घराची डागडुजी करून, त्याला रंगरंगोटी करून तुम्हाला विकतो. ‘लिव्ह ऍण्ड लायसन्स’ कराराने घर देतानाही घरमालक रंग काढून घर देतो. त्यामुळे या लिलावात घर घेणार्‍यांना घरदुरुस्ती, रंगरंगोटी यांवर अतिरिक्त खर्च करावा लागू शकतो. लिलावात ज्याची बोली स्वीकारली जाईल तो भविष्यात येणार्‍या सर्व अडचणींना जबाबदार राहणार. ज्या मालकाची प्रॉपर्टी लिलावात काढली आहे त्या मालकाने बँकेने लिलाव करू नये अशी ऑर्डर न्यायालयाकडून मिळविलेली नाही ना? हेही पाहाणे गरजेचे ठरते.
न्यायालयाच्या निर्णयानुसार प्रॉपर्टी विक्रीची बोली लावण्यात येते, प्रॉपर्टी विकली जाते, पण सबरजिस्ट्रार काही कायदेशीर विवादामुळे प्रॉपर्टी नावावर करून देत नाही. असे प्रकारही घडलेले आहेत. अशा प्रॉपर्टी विकत घेताना, खरेदीदार पूर्ण सावध हवा व त्याने सर्व तर्‍हेची काळजी घेऊन प्रॉपर्टी विकत घ्यावी. वित्तीय संस्था प्रॉपर्टीचा ‘स्टेटस्’ लपवून ठेवून प्रॉपर्टी विकतात असे प्रकारही घडले आहेत. बँका व वित्तीय संस्था ‘ई-ऑक्शन’च्या नोटिसीत संपत्तीचा पूर्ण तपशील देतात. स्टेट बँकेने दिलेल्या नोटिसीत प्रॉपर्टीचा पत्ता, आकार, मालकाचे/मालकांचे नाव व पत्ता व अन्य काही संबंधित माहिती ‘वेबसाईट’वर उपलब्ध केली आहे. उत्सुक खरेदीदार बँकेस कळवून, बँकेच्या प्रतिनिधीबरोबर जाऊन प्रॉपर्टीची पाहणीही करू शकतो. पण बँकेने किंवा वित्तीय संस्थेने दिलेल्या माहितीवर पूर्ण अवलंबून राहू नका. तुम्ही प्रॉपर्टी विकत घेतल्यानंतर कोणीही तो स्वतः या प्रॉपर्टीचा मालक आहे असा दावा करू लागला तर बँक किंवा वित्तीय संस्था तुमच्या मदतीला येणार नाही.
खरेदीदाराने बोलीची रक्कम दिल्यानंतर कायदेशीर व अन्य देणी, कर, काही शुल्क जे काही भरावयाचे असेल ते बोली जिंकलेल्याला भरावे लागते. अगोदरच्या मालकाने काही रकमा भरलेल्या नसल्यास त्याही नव्या खरेदीदाराला भराव्या लागतात. बर्‍याच वेळा या रकमा दंडासहित भराव्या लागतात. त्यामुळे प्रॉपर्टी कमी रकमेत मिळालेला आनंद यात निघून जाऊ शकतो. जर घर ‘सोसायटीत’ असेल तर सोसायटीच्या सचिवाकडून अगोदरच्या मालकाची काही देणी आहेत का? याची माहितीही घ्या. सोसायटीतली घरे ट्रान्स्फर करताना (नैसर्गिक ट्रान्स्फर व्यतिरिक्त) सोसायटी रु. २५०० शुल्क मागते. जर बँक किंवा वित्तीय संस्था ते शुल्क भरणार नसेल तर त्यांच्या वतीने नव्या खरेदीदाराला ते भरावे लागते. बहुधा अशा घरांना वीज सप्लाय बंद असते. विजेची किती थकबाकी आहे हेदेखील जाणून घ्या. बंगला असो की सदनिका असो, मालमत्ता कर भरला आहे ना, हेदेखील तपासून पाहावे. कधीकधी बँका किंवा वित्तीय संस्था तुम्हाला भरावयाच्या शुल्कांचा तपशील देतात, पण खरेदीदाराने स्वतःही त्याची योग्य तपासणी करावी. जी बँक किंवा वित्तीय संस्था ती प्रॉपर्टी विकत आहे, ती बँक किंवा वित्तीय संस्था खरेदीदार कर्ज देण्याच्या नियमात बसत नसल्यामुळे त्याला या प्रॉपर्टीच्या खरेदीसाठी कर्ज देणार नसेल तर दुसरी कुठलीही बँक किंवा वित्तीय संस्था या लिलावातील प्रॉपर्टी खरेदीसाठी कर्ज देणार नाही. यामुळे खरेदीदाराकडे, खरेदीसाठीची पूर्ण रक्कम हवी किंवा अन्य मार्गे तो रक्कम उभारू शकला पाहिजे. जर कर्ज मिळाले नाही तर आयकर सवलतही मिळणार नाही हादेखील एक तोटा ठरू शकतो.
लिलावात भाग घेण्यापूर्वी इच्छुकांना प्रॉपर्टी रकमेच्या १० टक्के रक्कम विक्रेत्याकडे (बँक किंवा वित्तीय संस्था) अनामत म्हणून ठेवावी लागते. जर खरेदी इच्छुकाची बोली अयशस्वी ठरली तर ही अनामत रक्कम त्याला परत मिळते. स्टेट बँकेने आखून दिलेल्या नियमाप्रमाणे बोली लावणार्‍याला २५ टक्के रक्कम अनामत म्हणून भरावी लागते व बोली जिंकलेल्या दिवसापासून १५ दिवसांच्या आत उरलेली ७५ टक्के रक्कम भरावी लागेल. जर तुम्ही ही रक्कम ठरवून दिलेल्या वेळेत भरू शकला नाही तर तुमची ठेव रक्कम जप्त केली जाते. बोली जिंकणार्‍याने कर्जासाठी अर्ज केला असेल तर अशा प्रकारच्या व्यवहारातील कर्जे संमत होण्यासाठी जास्त कालावधी लागतो. तोपर्यंत खरेदीदाराला तितकी रक्कम उभारावी लागते. बँक पैसे भरण्याबाबत थोडीही सवलत देत नाही, कारण त्याना लवकरात लवकर कर्ज खाते बंद करायचे असते. त्यामुळे जे खरोखरच इच्छुक व आर्थिकदृष्ट्या समर्थ आहेत अशांनीच या बोलीप्रक्रियेत भाग घ्यावा.
तुम्ही बोलीत जिंकलेली प्रॉपर्टी नियमानुसार नाही असे तुमच्या लक्षात आले व तुम्हाला ती बँकेला परत करून तुमचे पैसे परत मिळवायचे असतील तर त्यासाठी बरेच कमी कायदेशीर मार्ग उपलब्ध आहेत हा महत्त्वाचा मुद्दाही लक्षात घ्या.
